北京企業(yè)所得稅納稅籌劃有哪些

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中央廣播電視大學人才培養(yǎng)模式改革和開放教育試點會計學專業(yè)畢業(yè)論文淺析房地產企業(yè)所得稅納稅籌劃 以淮安XXXX有限公司為例學員姓名 學號 入學時間 年 季指導老師 職稱 試點學校 目 錄一、緒論2二、企業(yè)所得稅的政策概述2（一）企業(yè)所得稅的定義2（二）企業(yè)所得稅的征繳管理3（三）企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠4三、房地產企業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃存在的問題及分析4（一）對企業(yè)所得稅納稅籌劃認識不到位4（二）稅收籌劃人員的專業(yè)素質較弱4（三）納稅籌劃的方式有待進一步改進5四、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析5（一）XX公司項目情況、財務指標5（二）房地產開發(fā)前期企業(yè)所得稅的納稅籌劃8（三）房地產開發(fā)銷售階段企業(yè)所得稅的納稅籌劃9（四）房地產開發(fā)后期企業(yè)所得稅的納稅籌劃12五、加強企業(yè)所得稅納稅籌劃風險管理14六、結論和建議14淺析房地產企業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃 以淮安XXXX有限公司為例【摘要】本文簡要論述了企業(yè)所得稅的相關內容，分析了房地產企業(yè)所包含的企業(yè)所得稅相關業(yè)務，探討了當前房地產企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅籌劃過程中存在的問題，并針對房地產業(yè)務各階段提出相應的納稅籌劃策略，現以筆者所在公司淮安XXXX有限公司（以下簡稱XX公司）案例對企業(yè)所得稅納稅籌劃進行闡述。

【關鍵詞】房地產企業(yè) 企業(yè)所得稅 納稅籌劃 一、緒論在房地產企業(yè)中，其所要繳納的稅種繁多，包括:企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、契稅等。其中企業(yè)所得稅與土地增值稅占房地產總體稅負比例較高，對房地產企業(yè)來說具有對所得雙重征稅的性質，而企業(yè)所得稅稅率較高，其稅收籌劃靈活性較大，能否有效地通過納稅籌劃來節(jié)約稅收成本，直接關系到房地產企業(yè)的生存、發(fā)展。而企業(yè)所得稅納稅籌劃的概念是：在稅收法律法規(guī)允許的范圍內，納稅人充分利用已有的稅收優(yōu)惠政策對經營、投資和決策等經濟活動進行合理的籌劃與安排，以此來降低或遞延企業(yè)所得稅的納稅支出。二、企業(yè)所得稅的政策概述（一）企業(yè)所得稅的定義現行的企業(yè)所得稅稅收法規(guī)為2007年3月6日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的中華人民共和國企業(yè)所得稅法，從2008年1月1日起施行。企業(yè)所得稅是對我國內資企業(yè)和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅納稅人即所有實行獨立經濟核算的中華人民共和國境內的內資企業(yè)或其他組織，包括以下6類： （1）國有企業(yè)； （2）集體企業(yè)；（3）私營企業(yè)； （4）聯營企業(yè)； （5）股份制企業(yè)； （6）有生產經營所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。1、現行企業(yè)所得稅稅率企業(yè)所得稅的稅率為25%的比例稅率，國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅，非居民企業(yè)為20%（減按10%的稅率征收）。自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應納稅所得額低于6萬元（含6萬元）的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。2、企業(yè)所得稅額的計算企業(yè)應納所得稅額=當期應納稅所得額*適用稅率應納稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額（二）企業(yè)所得稅的征繳管理1、納稅年度是從公歷1月1日起至12月31日止。納稅人在一個納稅年度中間開業(yè)，或者由于合并、關閉等原因，使該納稅年度的實際經營期不足12個月的，應當以其實際經營期為一個納稅年度；納稅人清算時，應當以清算期間為一個納稅年度。2、納稅申報2008年1月1日起施行的企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定：企業(yè)所得稅分月或者分季預繳，企業(yè)應當自月份或者季度終了之日起十五日內，無論盈利或虧損，都應向稅務機關報送預繳企業(yè)所得稅納稅申報表，預繳稅款。

企業(yè)應當自年度終了之日起五個月內，向稅務機關報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。企業(yè)在報送企業(yè)所得稅納稅申報表時，應當按照規(guī)定附送財務會計報告和其他有關資料。納稅人在規(guī)定的申報期申報確有困難的，可報經主管稅務機關批準，延期申報。 （3） 企業(yè)所得稅稅的稅收優(yōu)惠稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠方式包括免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、稅額抵免等，其中與房地產企業(yè)相關的稅收優(yōu)惠政策如下：1、 符合條件的技術轉讓所得免征、減征 企業(yè)所得稅法所稱符合條件的技術轉讓所得免征、減征企業(yè)所得稅，是指一個納稅年度內，居民企業(yè)轉讓技術所有權所得不超過500萬元的部分，免征企業(yè)所得稅；超過500萬元的部分，減半征收企業(yè)所得稅。2、 研究開發(fā)費加計扣除研究開發(fā)費，是指企業(yè)為開發(fā)新技術、新產品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用、未形成無形資產計入當期損益的，在按照規(guī)定據實扣除的基礎上，按照研究開發(fā)費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。目前在房地產市場，企業(yè)對目前房地產行業(yè)目前的專利重視、保護程度令人擔憂，相關知識產權糾紛主要集中在商標領域。在知識產權局網站的專利檢索中，以“住房”作為專利名稱的檢索項下僅有15個專利，以“房地產”作為專利（申請）權人項下進行專利查詢，與房地產有較強關聯的只有30項，而戶型等與房地產企業(yè)密切相關的專利不足10項。

隨著企業(yè)知識產權保護意識的提高、稅法對知識產權研發(fā)、技術轉讓相關稅收優(yōu)惠的驅使，房地產企業(yè)會提高以上兩條稅務優(yōu)惠政策的使用率。如近年出現龍湖地產新里弄式院落別墅實用新型專利、綠城中國高差斜向泊車實用新型專利等注重知識產權研發(fā)的房企，今后也會促進合理的技術市場流通，同時也可享受相關稅收優(yōu)惠。3、 企業(yè)安置殘疾人所支付的工資加計扣除企業(yè)安置殘疾人員所支付工資費用的加計扣除，是指企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾人員工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。另企業(yè)安置殘疾人員達到一定比例，也可免征殘疾人就業(yè)保障金。由于房地產企業(yè)投資收益較高、國家稅收優(yōu)惠的政策導向導致房地產企業(yè)能夠享受的企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠較少，納稅籌劃重點在于準予扣除項目、收入的延遲確認兩方面。三、房地產企業(yè)企業(yè)稅納稅籌劃存在的問題及分析（一）對企業(yè)所得稅納稅籌劃認識不到位一些房地產企業(yè)把納稅籌劃錯誤的理解為與稅收征管部門搞好關系，以爭取稅負的減免，另一方面，很多房地產企業(yè)隱瞞銷售收入、收入核算不完整。比如，有些房地產企業(yè)將收取的保證金、房款、銷售車位等收入計入往來款項或存入個人賬戶，通過少記收入、拖延入賬等方式以達到少繳企業(yè)所得稅的目的也不符合稅收籌劃的初衷。

（二）稅收籌劃人員的專業(yè)素質較弱房地產企業(yè)企業(yè)所得稅的納稅籌劃是在對國家稅收政策進行潛心研究后做出的專業(yè)活動，而目前我國房地產企業(yè)的納稅籌劃工作是由財務人員來完成，其中籌劃人員的專業(yè)性不足，對籌劃的細節(jié)往往不能很好把握，制約了企業(yè)所得稅納稅籌劃的效果。（三）納稅籌劃的方式有待進一步改進 一些房地產企業(yè)在增加費用、增加工程成本等方面大做文章，這些做法一時能夠減小企業(yè)的應納稅所得額，但不符合稅法的相關規(guī)定，相關經濟業(yè)務不具有合理性，在稅務機關稽查過程中，往往會引起注意和懷疑，導致調增應納稅所得額，不僅要補繳企業(yè)所得稅款，還會被征收稅收滯納金、罰金，得不償失。四、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析（一）XX公司項目情況、財務指標1、XX公司項目情況XX公司項目一期位于淮安*區(qū)*地塊，西鄰237省道，東鄰寧連公路，交通十分便利。該地塊區(qū)域位置、地理環(huán)境優(yōu)越，地貌平整，地勢開闊。項目毗鄰淮安綜合客運樞紐，與現火車南站，既規(guī)劃淮安火車總站、汽車總站、城市輕軌、高鐵站和城市BRT僅相距800米；距開發(fā)區(qū)行政中心“缽池山公園”約2公里，距富士康淮安科技城5公里，4路、52路、46路、30路，4路公交車經過所在地，項目所在地理位置較好，交通便利。

項目占地面積XXXXX平方米，建筑面積XXXXX平方米，可售商品房面積XXXXX平方米；各項投資額根據各單項工程建設規(guī)模估算。2、項目主要技術參數項目一期主要技術參數項目單位數值用地面積平方米建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米配套用房建筑面積平方米建筑占地面積面積平方米容積率建筑密度%綠化率%機動車停車位非機動車停車位3、項目投資預算分析項目投資預算表序號階段費用分項費用工程量（m2）估算價格 (元/平方)預算費用(萬元)一前 期 費 用策劃代理費市場調研費可行性研究費用土地費用契稅土地交易費土地出讓業(yè)務費農發(fā)金拆遷后續(xù)支出規(guī)劃設計費地質勘測費用招標費用監(jiān)理費墻改費人防費白蟻防治 房屋面積預算費技術服務費規(guī)劃放線費用抗震設計審查費審圖費散裝水泥費防雷費其他小計三通一平臨時道路臨時用電臨時用水場地平整臨時圍墻臨時廣告牌小計二中 期 費 用建安成本土方工程樁基工程土建工程水電安裝工程門窗工程涂料工程防火門外墻立面及鋁合金工程消防工程電梯工程樓內公共部位裝修供電工程款配電房土建供水工程水電表安裝費有線電視到戶開通排水、排污工程款地下室安裝工程售樓處工程小計三后期費用各項文證費登記注冊費登記費建設檔案歸檔管理費 各種驗收費用其他費用小計維修基金代付開發(fā)成本合計四其它費用管理費用營銷費用銷售代理費營銷包裝費VI設計制作費媒體廣告費營銷推廣費小計財務費用稅金不可預見費五直接費用合計六銷售總額七稅前利潤注：以上數據為虛構，僅供本論文企業(yè)所得稅稅納稅籌劃分析計算時使用。

（二）房地產開發(fā)前期企業(yè)所得稅的納稅籌劃1、土地招拍掛環(huán)節(jié)的納稅籌劃土地法及國土資源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經營性用地必須通過上述方式出讓土地。經營性土地使用權招標拍賣作為經營城市土地、規(guī)范土地市場秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措，也是提高經營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產生。但在土地招拍掛具體實施過程中，一些地方政府為了完成招商引資任務，以遠低于市場價格的地價吸引客商前來投資，以土地使用權先按市場價格掛牌成交，房地產企業(yè)全額繳付土地使用權價標后，由當地財政以扶持企業(yè)發(fā)展為由向企業(yè)返還超出協(xié)議價的部分價款，并向企業(yè)承諾不征收企業(yè)所得稅。這種行為，不僅當地政府違反了國家相關政策，也給投資方造成了巨大的稅收風險。按企業(yè)所得稅法規(guī)定，政府補助收入應依法繳納企業(yè)所得稅，當地政府給予的一紙承諾是無法兌現的。在后期的土地增值稅清算過程中，稅務機關也不認可經過土地招拍持環(huán)節(jié)成交的土地使用權價款，而以土地使用權出讓合同價款核減相關與土地使用權轉讓涉及經濟利益后的金額核定土地使用權成本，給房地產企業(yè)增加稅負。

比如，本項目用地為110畝，經過招拍掛環(huán)節(jié)成交的土地使用權出讓合同注明的價款為27000萬元，假設政府承諾的價款為5000萬元，在土地成交后以扶持企業(yè)發(fā)展的名義向企業(yè)返還22000萬元，該補助收入應繳納企業(yè)所得稅5500萬元。不考慮契稅、農發(fā)金等相關規(guī)費稅金，該項目取得土地的實際成本為105000萬元，但其中5500萬元為繳納的企業(yè)所得稅，不可做為土地成本再次抵稅。在土地增值稅清算環(huán)節(jié)，以實際的協(xié)議價5000萬元做為土地使用權成本，繳納的5500萬元企業(yè)所得稅不予列支，導致企業(yè)土地增值稅至少多支出2145萬元（5500*130%*30%），進而使企業(yè)增加1608.75萬元稅負（假設多繳納的土地增值稅2145萬元可足額抵稅），更有可能因為多支出的5500萬元稅款無法列支工程成本，導致土地增值稅率超率累進，造成更重的稅收負擔。因此，在土地招拍掛環(huán)節(jié)之前，房地產企業(yè)的投資者與政府在談判過程中，應通過按公平合理的價款獲得土地使用權，避免成交后通過政府返還的方式操作、或通過變更扶持企業(yè)發(fā)展的主體來規(guī)避稅負的增加。2、 前期費用項目的納稅籌劃工程前期發(fā)生的工程設計、管理費用、營銷費用等項目的準確列支非常重要，例如，一些財務人員出于土地增值稅籌劃的目的，按設計費用、沙盤費用、圍檔支出、售樓處支出等計入開發(fā)工程成本北京企業(yè)所得稅納稅籌劃有哪些，而相關合同、附件佐證證明力不強，計入開發(fā)支出不是太合理，在后期可能面臨調減，不能抵扣土地增值稅，也喪失了在前期計入期間費用抵扣企業(yè)所得稅的良機。

比如，（1）售樓處建設支出1000余萬元，相關合同證明該工程為售樓處支出，而財務人員將其做為工程用房計入開發(fā)支出，未計入固定資產按期攤銷抵扣企業(yè)所得稅，導致后期土地增值稅清算中被調減開發(fā)支出1000余萬元； （2）工地圍檔廣告支出150余萬元，合同為與某廣告公司簽定的廣告合同，財務人員將其做為工地圍檔計入開發(fā)支出，未列入營銷費用按期攤銷抵扣企業(yè)所得稅，后期土地增值稅清算中也面臨調整；3、 融資費用扣除納稅籌劃目前我國房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道主要為：銀行開發(fā)貸、股權融資和民間借貸等模式，具有資金規(guī)模大、借款期限長、利息費用高等特點，應利用合適的利息扣除方式對融資利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發(fā)完工之前的利息費用，應該資本化，計入開發(fā)成本。而不符合資本化條件借款費用，應計入財務費用，直接在稅前扣除，值得注意的是，集團公司統(tǒng)一借款，融資利息在集團內部分攤，分配的利息應當同使用的資金額度與時間相匹配，利息分配的方法一經確定，不得隨意變更。（二）房地產開發(fā)銷售階段企業(yè)所得稅的納稅籌劃1、房地產預售階段代銷的納稅籌劃因為在房地產預售階段，企業(yè)所得稅是按預售收入的15%做為預計毛利率，減去營業(yè)稅金及附加，期間費用和營業(yè)外收支做為應納稅所得額，按季預繳，年終匯算清繳。

按房地產項目預售階段管理、營銷費用投入大等特點，大多房地產開發(fā)企業(yè)的應納稅所得額為負數，無須繳納企業(yè)所得稅。房地產開發(fā)企業(yè)可在營銷部之外成立銷售代理公司，可通過委托關聯銷售公司銷售房地產，銷售公司收取稅法規(guī)定最高5%的傭金，開發(fā)公司按代銷單位代銷清單時確認收入，支付銷售公司銷售額5%的傭金，確認營業(yè)費用，做為以后的稅收杠桿，當然，項目需按實際情況測算此做法帶來的收益與成立代理公司所需花費的運營支出孰低。2、 分期開發(fā)、分期交付的納稅籌劃由于在項目開發(fā)前期是無利潤、或是虧損的，不存在交納企業(yè)所得稅。而在項目開發(fā)的中后期，特別是項目完工交房后財務結轉營業(yè)收入，賬面會出現大額的贏利，需要集中交納大量的企業(yè)所得稅。如果某項目銷售、交房時間比較集中的話，按企業(yè)會計準則、企業(yè)所得稅法的規(guī)定，項目應該在開發(fā)產品完工年度確認收入的實現，會將整個項目開發(fā)的利潤集中在某一會計年度確認，導致集中交納巨額的企業(yè)所得稅，而此階段，項目支付工程款、融資費用的壓力往往較高，會導致項目資金缺口較大。而后的會計年度項目的后期虧損往往無法得到彌補，導致無法實現稅收杠桿的作用。因此，項目開發(fā)應分期開發(fā)，且在不同年度分期交付，不僅可以避免稅收杠桿的損失，也相應遞延交納企業(yè)所得稅的時間。

項目的資金流也會處于良性循環(huán)的狀態(tài)。3、 招待費、廣告費、職工福利費等有扣除限額的費用籌劃（1）招待費支出，企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產經營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的千分之五。因此，房地產開發(fā)項目應結合項目周期銷售收入發(fā)生比較集中等特點，結合銷售預算合理預計招待費用，對于大額的招待支出，可列入會務費、差旅費等，并補充會務紀要、參會人員明細、出差申請單等佐證附件；（2）廣告費和業(yè)務宣傳費支出，企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予結轉以后納稅年度扣除。且必須符合以下條件：廣告是通過工商部門批準的專門機構制作的； 已實際支付費用，并已取得相應發(fā)票； 通過一定的媒體傳播。往往項目的開盤銷售前一階段，廣告費用的支出較高，應合理籌劃，將廣宣費用發(fā)生控制在15%以內。對于超出15%的部分，可通過改變廣告形式來施行。比如，工地圍檔的廣告費用，可與施工方簽定工地圍檔施工合同，開具工程發(fā)票，計入開發(fā)成本支出；散發(fā)廣告單頁等宣傳費支出，可通過雇用臨時人員的形式，從工資中列支，從而減少納稅承擔。

（3）企業(yè)發(fā)生的職工福利費、工會經費、職工教育經費分別按不超過工資薪金總額的14%、2%、2.5%的部分準予扣除，其中職工教育經費超過部分可結轉以后納稅年度扣除。項目應按職工人員工資總額合理預計，項目福利支出超限的，可用因公報銷交通費、通訊費等方式處理。值得注意的是從2011年7月1日，由企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工統(tǒng)一著裝的工作服費用，列入勞動保護費，據實稅前扣除。4、銷售搭贈的納稅籌劃項目在銷售時往往會采用贈送家具、家電、小汽車等進行促銷。在實務中，贈送實物禮品會涉及代扣代繳個人所得稅，往往個人所得稅部分由開發(fā)商承擔，擔負了禮品價值的20%的稅負。該業(yè)務通過稅收籌劃：由專業(yè)的廣告企劃公司或銷售代理公司進行銷售活動的企劃時，并由其向業(yè)主贈送禮品，禮品的價值包含在廣告宣傳費用中，房地產企業(yè)轉為承擔業(yè)務宣傳費，從而規(guī)避贈送禮品代扣代繳個人所得稅的負擔。比如，項目開盤促銷中，通過抽獎方式贈送來案場的客戶家具、家電等禮品價值100萬元，按稅法規(guī)定應代扣代繳個人所得稅20萬元，如通過與承攬企劃活動的廣告公司通過，將相應禮品轉嫁給該企業(yè)，由該公司開具服務費入賬，規(guī)避代扣代繳個人所得稅。5、停車位的合理規(guī)劃房地產項目的停車位性質分為三類：有產權車位、利用人防工程建造的車位、無產權車位。

有產權車位，無論是地上或地下，因為單位建造成本較高，通常高于車位銷售單價，是得不償失的。如果所開發(fā)項目的物管公司是開發(fā)商成立的，可以利用人防工程建造車位、出租無產權車位以求合理避稅，物管公司通過向人防辦繳納規(guī)費回租人防工程，通過物管公司與業(yè)主簽訂車位租賃協(xié)議，業(yè)主取得若干年的車位使用權，物管公司收取車位物業(yè)管理費，繳納營業(yè)稅，而人防工程成本可以計入開發(fā)成本列支。6、“合理”歸集開發(fā)間接費用和期間費用科目土地增值稅扣除項目中開發(fā)間接費用的歸集也是籌劃過程中一個關鍵點，開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。土地增值稅實施細則規(guī)定開發(fā)間接費用屬于開發(fā)土地和新建房及配套設施費，應全額計入扣除項目金額中，在計算土地增值稅時有效扣除，同時還規(guī)定這部分費用房地產企業(yè)可以享受20%的加計扣除。由于這部分費用和期間費用界線不是很明確，在財務處理時很容易與管理費用、銷售費用混淆。如果相關費用不合理的被計入開發(fā)間接費用，在后期面臨稅務調整，也未享受抵扣企業(yè)所得稅的杠桿。因此，各項費用在計入期間費用和開發(fā)間接費用時，除了考慮土地增值稅籌劃的需要，也要考慮“合理性”，即各項經濟業(yè)務的現金流、發(fā)票流和實物流要三流合一，且與工程掛鉤，讓稅務機關無從挑剔。

（四）房地產開發(fā)后期土地增值稅的納稅籌劃1、交付時間的合理籌劃購房合同上注明的房屋或隨工程進度順延的房屋交付時間，也影響企業(yè)所得稅的繳納。一般來說，如果交付時間處于某一會計年度后期的話，企業(yè)所得稅在季末15日內即面臨預繳，在五月底前匯算清繳，留給企業(yè)的期限較急。如本項目在會計年度的前期，如1月份交付，則在4月15日前預繳，次年的5月底前匯算清繳，項目可留有一年多的時間籌劃，方便工程造價的決算、工程發(fā)票的催收等業(yè)務的完成，最大限度的核算工程成本北京企業(yè)所得稅納稅籌劃有哪些，確保企業(yè)工程成本核算準確，不多繳企業(yè)所得稅。2、尾樓銷售的納稅籌劃房地產項目進入尾樓后，剩余房源去化難度加大，按正常價格無法實現銷售，未銷售部分的成本也無法加計扣除。因此，針對剩余為數不多的房源，可以制訂營銷方案，以成本價或略低于成本價對外銷售，以便實現資金回籠、并扣除全部開發(fā)成本，且土地增值稅清算時易可受益。2、項目竣工后的納稅籌劃在房地產項目竣工的會計年度后，項目已經符合確定營業(yè)收入的條件，相應預收賬款需結轉至營業(yè)收入，在計算工程產品成本時，相關工程成本在列支時，需收到不低于工程合同價款90%的工程發(fā)票，方可暫估工程成本，房地產企業(yè)應該積極的聯系施工單位進行土建、水電、消防、綠化等工程成本的決算，并開具全額工程發(fā)票入賬，以防止在會計年度內缺失工程發(fā)票，少暫估工程成本，多繳納企業(yè)所得稅。

同時，最后工程標段的工程造價的決算、土地增值稅清算也應盡量在竣工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前完成，繳納土地增值稅，也可以在企業(yè)所得稅中列支抵扣。防止出現項目銷售均已結轉收入繳納企業(yè)所得稅，在以后年度申報繳納土地增值稅，而企業(yè)所得稅申報時無收入抵扣需要注銷前向稅務機關申請退稅的情況。五、加強企業(yè)所得稅納稅籌劃風險管理由于企業(yè)所得稅在房地產企業(yè)稅收成本中的重要性，以及該稅種對國家財政的貢獻度很高，是稅務機關重點征繳對象，注定納稅籌劃的風險對整個企業(yè)的風險管理也不容忽視，因此要求房地產企業(yè)加強自身對企業(yè)所得稅的納稅籌劃風險管理和防范。在日常工作中，根據企業(yè)自身的實際情況，建立相關納稅籌劃風險管理的控制制度，包括有效的評測指標和風險預警機制、企業(yè)所得稅滾動預算表等；樹立依法納稅的意識，及時關注稅收政策，完善財務工作。在公司日常管理中，高層管理者要營造納稅籌劃風險管理的全員意識，不斷提高企業(yè)員工納稅籌劃的職業(yè)素養(yǎng)，以財務部主導，各部門配合的形式對各項開支進行預先籌劃，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，從節(jié)約企業(yè)所得稅、利于稅前扣除的角度進行操作，而不能等到事后篡改財務記錄來規(guī)避稅收，導致違法行為的發(fā)生。

而是從全局將企業(yè)所得稅納稅籌劃與企業(yè)的管理戰(zhàn)略、企業(yè)所面臨的外部稅收環(huán)境相結合，通過對項目開發(fā)的全程管控，來使得企業(yè)所得稅納稅籌劃和企業(yè)利潤結合達到最佳的效果，但也要注意納稅籌劃工作的經濟性，防止出現籌劃收益小于籌劃成本的情況。六、結論和建議綜上所述，伴隨著我國房地產產業(yè)結構調整的趨勢，國家稅收制度的日臻完善，稅務執(zhí)法力度不斷加強，以及房地產企業(yè)稅收管理理念的不斷更新，關于企業(yè)所得稅納稅籌劃的要求越來越高。大多數企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅籌劃的理念和操作技巧都存在諸多的問題，面臨許多的困難，更加需要房地產開發(fā)企業(yè)財務人員加強對財務制度及稅收法律法規(guī)知識學習，提高專業(yè)素質，熟練運用各種方法進行稅務籌劃，合理合法降低企業(yè)稅負，避免納稅籌劃方案失誤而增加的稅收風險，增加企業(yè)的市場競爭力，更好的實現企業(yè)價值的最大化。【參考文獻】1中國注冊會計師協(xié)會.稅法M.北京：中國財政經濟出版社,2014年.2黃樺.納稅籌劃M.北京：中央廣播電視大學出版社,2011年.3聶秀萍.房地產行業(yè)稅負分析與納稅籌劃J.商業(yè)研究，2013年第6期.4財政部稅政司.中國稅收制度，中國財經出版社，2011年.5沈紅.房地產企業(yè)所得稅籌劃探討J.市場周刊，2013年7期.6戴興強.房地產企業(yè)納稅籌劃問題研究 J.總會計師，2013年第08期.7周元 王娜.房地產企業(yè)納稅籌劃分析 J.財稅統(tǒng)計，2014年第4期.8國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告（國稅發(fā)（2011）34號）.9國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告（國稅發(fā)（2010）29號）.10國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅函（2009）31號）

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