商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)籌劃要點
已經(jīng)講過購物中心主要的稅務(wù)知識,收入分為租金及物業(yè)管理費等服務(wù)收入。但若從購物中心所依附的公司主體來看,主要也存在兩種公司架構(gòu):
一種是單一的公司主體,
另一種涉及兩個公司主體(產(chǎn)權(quán)方公司與商管公司),
綜合體項目由于涉及住宅、辦公和酒店等多個業(yè)態(tài),通常采用第二種架構(gòu)進行管理。
公司與財務(wù)架構(gòu)對比
但就財務(wù)架構(gòu)設(shè)立來看,目前行業(yè)內(nèi)普遍采用的仍是租金拆分方式:
即將對租戶的總租金拆分為凈租金和物業(yè)管理費。
以下主要從增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅三個主要稅種來說明稅務(wù)籌劃方向(方案在文末,基礎(chǔ)好的可直達末尾):
**增值稅常識概要:對于稅種核定來說,物業(yè)管理費使用一般征收6%,租金則需要區(qū)分是否屬于新老項目(以施工許可證取得時間是否在2016年5月1日界定),老項目適用5%簡易征收,新項目目前適用10%一般征收。
增值稅籌劃:無論新老項目,拆分出來凈租金所占比例越小,增值稅籌劃效果越優(yōu)。對于老項目,租金簡易征收不得抵扣,故此部分太高會導致增值稅稅負過重。對于新項目,租金稅率10%高于物業(yè)管理費稅率6%,故將總租金拆分時更多地向物業(yè)管理費分配時可獲得增值稅籌劃最優(yōu)效果。但需要注意的是物業(yè)管理費通常也需要參考當?shù)貥藴剩⒉荒茏龅綗o限提高,也不能逐年提高。
這里補充說明老項目的增值稅抵扣政策,在實務(wù)中各地稅務(wù)局對進項的抵扣政策并沒有統(tǒng)一的結(jié)論,對于一些難以分割確認的進項稅額,有的要求全部不得抵扣,有的有的要求按照收入比例來進項稅轉(zhuǎn)出。甚至見過最奇葩的稅務(wù)專管員(不敢說是哪里的,哈哈):一本正經(jīng)地答復你,老項目,所以取得的所有進項均不得抵扣。
從租房產(chǎn)稅籌劃:無論新老項目,拆分出來凈租金所占比例越小,從租房產(chǎn)稅籌劃效果越優(yōu)。不再贅述。
企業(yè)所得稅籌劃:對于單一公司架構(gòu)主體來說,企業(yè)所得稅籌劃空間有限,且由于商業(yè)地產(chǎn)目前回收周期長的行業(yè)特點,房產(chǎn)折舊和開發(fā)貸財務(wù)費用已抵消前三到五年的利潤,到后期稅務(wù)逐漸加重,較好的方式是通過發(fā)債及證券化利息來長期平衡。
對于雙公司主體架構(gòu)來說,核心是需要保持商管公司的微贏微利狀態(tài)房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案,因此租金拆分時物業(yè)管理費的比重則不宜過高,注意此處與增值稅與房產(chǎn)稅的結(jié)論剛好相反。
**對于企業(yè)所得稅,還有一個容易出錯的知識誤區(qū),那就是對于投資性房地產(chǎn)的核算方式選擇成本法和公允價值法,對企業(yè)所得稅是沒有影響的,選擇公允價值計量時做納稅調(diào)整即可。之前與一個地產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)溝通時,他也是這么認為,令人驚異。
綜上,總結(jié)對于租金拆分模式的稅務(wù)籌劃方案:在租賃合同中收費類型將物業(yè)管理費改為管理費,用以涵蓋物業(yè)維保、營運推廣、薪酬行政等所有經(jīng)營支出,可適當上浮一定比例成本加成,以謀求增值稅及房產(chǎn)稅的稅務(wù)最低。若項目為產(chǎn)權(quán)方公司和商管公司的多主體公司架構(gòu),注意保持商管公司的微贏微利,以使得整體稅務(wù)最低。
文末彩蛋:
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