$萬科A(SZ000002)$ $保利發(fā)展(SH600048)$ $金地集團(SH600383)$
沒有萬科持倉，也沒有密切跟蹤，僅憑大致印象談下萬科年報。
一、經營情況
1.銷售端規(guī)模下滑，印象中和19比是差不多的，也就是說兩年幾乎沒有增長。
2.投資端全年權益拿地金額1401億，萬科今年銷售均價應該是1.7萬左右，給寬容點按均價2萬滿打滿算，拿地權益貨值2800億萬科財務報表分析，今年投拓給個極限樂觀的10%利潤率，也就預期280億利潤，這是貨值和利潤率都極限樂觀，實際上要完成200億也需要努力。
3.存量有息負債綜合融資成本4.11%確實優(yōu)秀。
二、報表分析
1.貨幣資金1493億，和三季度持平，比去年年報下滑450億。
2.應付賬款3305億，比三季度多出近200億，比去年年報多出350億。
3.前面兩條結合一起看，如果萬科規(guī)模保持增長，應付擴大是正?，F象，但實際萬科規(guī)模已經停滯。如果保持應付不變，在手貨幣還會從1493掉到1150左右，一年減少800億現金，萬科資金相較以前更緊張應該所言非虛，但離民企的暴雷程度應該還有很大距離。
4.表內合同負債6368億，相比去年微增1%，未來營收增長潛力不足，被津津樂道的鍋中肉目前來看也在持續(xù)消耗。
5.利潤表今年歸母下滑45%，少數股東利潤下滑僅17%。
資產負債表少數股東權益1568億，相比去年增加近300億，合作比例繼續(xù)提升，未來結算歸母比例難有好轉。
6.銷售費用繼續(xù)增加20%，銷售+管理兩費較去年增加約10%，較19年增加約15%，這還沒算這兩年都把大約6個億的銷售費用掛在了合同取得成本里，實際增長應該在20%上下。
銷售規(guī)模停滯不前的情況下，費用增加近40億，客觀來講有行情變冷銷售難度增加的原因在里面萬科財務報表分析，但離郁總提的管理紅利似乎有較大差距。
7.年報多次強調計提了26億權益的資產減值損失，印象中這個數字應該和往年相差不大，尤其是在下半年這種行情中，不應該成為業(yè)績下滑的擋箭牌。
三、其他
回購公告確實讓人長見識
1.罕見的回購上限比現價更低，更是遠低于之前承諾的低于凈資產回購。
2.回購目的也是第一次看見用于出售這種說法。
此情此景，只能用范大將軍那句話來形容，臉都不要了!
四、感想
萬科已徹底失去成長性，內部管理似乎也遇到一些問題，估值方式切換到煙蒂股屬正常現象。
今天的報表解釋了過去多半年作為龍頭相比保金招走弱的原因，但也被消化了大半。
如果不是這份回購公告的話，未必有多少下跌空間，但公告屬實離譜，加之今天股價又有上漲，明天跌停對我吸引力不大。
都喜歡說地產股報表滯后兩年，現在的果都是當時的因。
如果果真如此，為何在19-20年間，萬科仍然會有機會保持25以上的股價，甚至一度沖向30以上呢?
市場的有效程度究竟在什么位置？
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