房地產(chǎn)企業(yè)避稅與反避稅專題
（面對(duì)財(cái)稅專業(yè)人員分稅種講解）
房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)與通用行業(yè)的財(cái)務(wù)有什么不同之處？
房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)流程對(duì)財(cái)務(wù)管理及稅收籌劃有什么特殊的影響？
精裝住宅的開(kāi)發(fā)流程與普通住宅的開(kāi)發(fā)流程有什么區(qū)別之處？……
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營(yíng)運(yùn)成本，即便如此，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)也在稅務(wù)稽查面前屢敗屢戰(zhàn)，交了不該交的稅，沒(méi)省該省的稅。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避稅而又規(guī)避刑事責(zé)任？房地產(chǎn)集團(tuán)公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)在哪里？
本課程將帶領(lǐng)學(xué)員充分了解當(dāng)前房地產(chǎn)方面稅收的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)法規(guī)以及稅務(wù)稽查要點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)等方面的問(wèn)題，從房地產(chǎn)集團(tuán)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控的角度，把握好企業(yè)合理避稅與偷逃稅款的臨界點(diǎn)和全面納稅自查的技巧，并充分做好稽查應(yīng)對(duì)和稅務(wù)策劃的準(zhǔn)備，積極防范稅務(wù)稽查的涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)。
課程的最終目標(biāo)是使學(xué)員掌握房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程，在熟悉業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上掌握企業(yè)成本各種控制方法與手段，由成本控制轉(zhuǎn)化為成本經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化企業(yè)各項(xiàng)管理決策。
課程大綱：
第一部分房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃手法總結(jié)與案例解析（一天）
第一節(jié)、避稅原理及案例解析
（一）、避稅的四種境界
1、亂帳沒(méi)法查，通過(guò)征管漏洞漏稅。
2、鉆空子，集中運(yùn)用于稅法規(guī)定滯后于實(shí)務(wù)創(chuàng)新領(lǐng)域，如金融工具創(chuàng)新領(lǐng)域。
3、形式重于實(shí)質(zhì)，本質(zhì)就是利用信息不對(duì)稱，使用陰陽(yáng)合同、虛假交易或設(shè)計(jì)有利涉
稅合同改變業(yè)務(wù)稅務(wù)結(jié)果。
4、打文件，企業(yè)公關(guān)在稅務(wù)領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。
（二）避稅的基本程序（稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別流程圖）
1、征稅對(duì)象
思考1：沒(méi)有產(chǎn)證的建筑物是否是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象?；顒?dòng)房是否是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。
2、納稅義務(wù)人
思考2：信托的利息為什么沒(méi)有征營(yíng)業(yè)稅？理財(cái)收益為什么沒(méi)有征營(yíng)業(yè)稅？
3、應(yīng)納稅額的計(jì)算
思考3：為什么金螳螂幕墻公司也可以是高科技企業(yè)，可以適用15%企業(yè)所得稅率？
思考4：為什么說(shuō)過(guò)分關(guān)注稅基的計(jì)算是避稅的重大誤區(qū)。
4、濫用稅收優(yōu)惠(研發(fā)費(fèi)的加計(jì)扣除,全額預(yù)提地下車庫(kù)成本)
5、納稅時(shí)點(diǎn)
思考5：集團(tuán)公司內(nèi)資金往來(lái)沒(méi)有合同，不收取利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收營(yíng)業(yè)稅是沒(méi)有依據(jù)的。
6、申報(bào)時(shí)間、延遲納稅、申報(bào)表三級(jí)復(fù)核及票據(jù)管理
（三）、避稅七種武器
1、高難財(cái)技不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃，售后回租或回購(gòu)資產(chǎn)包
思考6：資產(chǎn)重組、整體轉(zhuǎn)讓中，判定征不征流轉(zhuǎn)稅的依據(jù)是什么？
2、合并、分立
思考7：合并分立是稅收最優(yōu)化的手法，但是卻不一定是成本最優(yōu)化的手法。
3、踢球、以亂治亂
思考8：稅收實(shí)踐是集七分稅法技術(shù)與三分溝通的綜合藝術(shù)，溝通是必不可缺、有時(shí)甚至是決定性的。
4、資產(chǎn)計(jì)量
思考9：稅法重視期間損益但是卻忽略資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)的計(jì)量，為稅收籌劃提供了通道。
5、分步籌劃
思考10：房地產(chǎn)公司從境外美元借款計(jì)提利息后被債權(quán)人整體在境內(nèi)作為債權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)公司的資本化利息是否要代扣預(yù)提所得稅才可以企業(yè)所得稅前扣除？
（四）、創(chuàng)新性籌劃
1、創(chuàng)新業(yè)務(wù)，例如：資產(chǎn)重組、減資，金融衍生品、合作建房 BT
2、引導(dǎo)權(quán)力機(jī)關(guān)進(jìn)入涉稅領(lǐng)域，影響納稅結(jié)果。
利用違約金、法院文書、失火等非經(jīng)營(yíng)無(wú)票據(jù)業(yè)務(wù)損失規(guī)避企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。（五）、稅法硬傷—缺少核心概念和嚴(yán)謹(jǐn)邏輯
培訓(xùn)公司的會(huì)員午餐是業(yè)務(wù)招待費(fèi)嗎？
二、稅收風(fēng)險(xiǎn)管理整合框架介紹
介紹系統(tǒng)化的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理方法。
第二節(jié)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅的避稅手法與疑難探討
一、房產(chǎn)稅、土地使用稅疑難問(wèn)題
1、房產(chǎn)稅的分劈確認(rèn)是目前最適用的規(guī)避方法
2、計(jì)租面積與建筑面積不同帶來(lái)的稅收風(fēng)險(xiǎn)
3、未入帳房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題
4、租來(lái)的土地上建的房子，是否包含土地價(jià)值？
5、轉(zhuǎn)租行為是否交稅？
6、如何區(qū)分地下建筑物與地上相連的地下建筑物？
7、租來(lái)的集體用地，是否要交土地使用稅？
8、按小時(shí)收費(fèi)的車位費(fèi)、按月租賃的車位費(fèi)及機(jī)械車位的租賃費(fèi)分別如何交房產(chǎn)稅？
9、綜合體商業(yè)得房率低，如何規(guī)避房產(chǎn)稅？
二、個(gè)稅的漏洞與反避稅方法
1、個(gè)稅征管框架結(jié)構(gòu)
①11個(gè)正列舉稅目外的個(gè)人所得不征稅，但是工資薪金稅目中沒(méi)有正列舉可以免稅的都要征稅。
②5個(gè)勞動(dòng)性質(zhì)所得稅目，6個(gè)非勞動(dòng)性質(zhì)所得稅目，非勞動(dòng)性質(zhì)所得稅率低于勞動(dòng)性質(zhì)所得。
③11個(gè)稅目中，除了個(gè)體工商戶生產(chǎn)所得外，其余10個(gè)以代扣代交為主要申報(bào)方式。
2、現(xiàn)金與股權(quán)捐贈(zèng)并不屬于個(gè)人所得稅征稅范圍
3、其他所得，并不是兜底條款
4、股權(quán)交易所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅，可以規(guī)避。
如果股權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，但是沒(méi)有支付價(jià)款如何征賣方個(gè)人所得稅？
5、代持股個(gè)稅問(wèn)題解析
6、合伙企業(yè)稅收解析
合伙企業(yè)并不是完全意義上的納稅透明體
有限合伙公司并不屬于股權(quán)私募基金的最優(yōu)形式
第三節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)流轉(zhuǎn)稅疑難問(wèn)題解析
□案例1 不為人知的稅法故事
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》“勞務(wù)發(fā)生地條款”修改的幕后故事。
思考1：為什么“勞務(wù)發(fā)生地條款”未修改前，可以實(shí)現(xiàn)零成本的避稅（所得稅及土地增值稅）？
□案例2 特別的混合銷售2011年第23號(hào)公告與原文件國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)的差別在哪里？
思考3：甲供材的種類有幾種？甲供材是否必須取得建安發(fā)票？材料與設(shè)備的區(qū)別是什么？思考4：分包方是自產(chǎn)貸物+勞務(wù)，總包方是否扣除分包的的自產(chǎn)貸物價(jià)款差額征營(yíng)業(yè)稅？分包方是非自產(chǎn)貸物+勞務(wù)，總包方是否扣除分包的的非自產(chǎn)貸物價(jià)款差額征營(yíng)業(yè)稅？
思考5：混合銷售與兼營(yíng)的區(qū)別是什么？賣房送汽車屬于混合銷售還是兼營(yíng)？
混合銷售的三個(gè)要件是什么？
□案例3 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、咨詢與培訓(xùn)的區(qū)別是什么？
思考6：轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)可以是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，還可以是咨詢，甚至是培訓(xùn)。
□案例4 營(yíng)業(yè)稅條例第五條“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù).轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”較原條例，取消了“向?qū)Ψ健比齻€(gè)字。以一個(gè)案例說(shuō)明，取消三個(gè)字的深層含意。
□案例5 營(yíng)業(yè)稅中只有三個(gè)視同銷售，與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅中的視同銷售不同，差別如何協(xié)調(diào)？
思考7：轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)證地下建筑物在營(yíng)業(yè)稅是視同銷售嗎？在土地增值稅中需要征稅嗎？
第二部分土地增值稅形變分析及清算實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練(一天)
一、土地增值稅清算體系介紹
思考1：土地增值稅分新房、舊房?jī)蓚€(gè)體系按核定、查帳兩種方法進(jìn)行清算，房地產(chǎn)公司存在選擇清算體系的籌劃方法，如何籌劃選擇清算體系？
關(guān)鍵點(diǎn)：土地增值稅是按新房與舊房?jī)煞N房屋類別進(jìn)行清算體系區(qū)分，并不是按房地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)公司兩種公司類別進(jìn)行清算體系劃分。
思考2：土地增值稅中的成本研發(fā)費(fèi)用稅務(wù)籌劃，到底是憑票且必須付款扣除還是可以根據(jù)決算扣除？
思考3：收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)，成本、稅金按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)，如何消除由于稅法規(guī)定不合理而導(dǎo)致的額外稅負(fù)？
二、查帳制下的清算
（一）土地增值稅概念
思考1：以房地產(chǎn)實(shí)物減資，是否交土地增值稅？是否交營(yíng)業(yè)稅？
思考2：只轉(zhuǎn)讓建筑物而不轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是否要交土地增值稅？
（二）土地增值稅的納稅人
（三）幾個(gè)重要的概念
1.清算單位
思考3:什么叫分期開(kāi)發(fā)？分期開(kāi)發(fā)目前無(wú)官方的標(biāo)準(zhǔn)。江蘇省由規(guī)劃批準(zhǔn)書改為發(fā)改委立項(xiàng)。清算分類標(biāo)準(zhǔn)各地不同，導(dǎo)致稅負(fù)不同。
思考4：江蘇實(shí)際上是按三種類別分別計(jì)算增值率與增值稅，然后按清算單位匯總納稅。
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)
3.車庫(kù)的不同涉稅結(jié)果
思考5：車庫(kù)是否就是一定按非住宅類清算？車庫(kù)有三大類四小種，它們的稅收處理結(jié)果并不相同，各地政策也在持續(xù)變化中。
思考6：可轉(zhuǎn)讓的地下車庫(kù)是否應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>
4.分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)
思考7：建筑面積是成本分?jǐn)偟奈ㄒ粯?biāo)準(zhǔn)嗎？有幾種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)？在什么情況下優(yōu)先適用哪種標(biāo)準(zhǔn)？
5.可售建筑面積
思考8：無(wú)產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否是可售建筑面積？地下建筑面積是否屬于可售建筑面積？無(wú)產(chǎn)權(quán)架空層的建筑面積是否屬于可售建筑面積？他們的成本處理方式并不相同。哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？
6.公共配套設(shè)施
思考9：公共配套設(shè)施的稅務(wù)規(guī)劃是影響土地增值稅的最重要因素.
（四）收入
1.房地產(chǎn)銷售收入
思考10：沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的銷售房地產(chǎn)，是不是收入？還是參照國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)？銷售房地產(chǎn)使用權(quán)的金額，是不是土地增值稅意義上的收入？
關(guān)鍵點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立與變更主要可以通過(guò)三種方式進(jìn)行，登記并不是唯一的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)設(shè)立與變更方式。
2.視同銷售收入
思考11：沒(méi)有列舉無(wú)償捐贈(zèng)，無(wú)償捐贈(zèng)是否是視同銷售？
稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)力利器---核定權(quán)并無(wú)公開(kāi)的、可操作的程序和標(biāo)準(zhǔn)，是稅收法定憲政原則下的修正原則。
3.自用或出租
思考12：
①人防的地下車庫(kù)到底是轉(zhuǎn)租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？江蘇要求房地產(chǎn)公司移交人防使用權(quán)才可以扣除成本，既違反了成本扣除的原理也違反了人防法。
②銷售使用權(quán)和租賃的區(qū)別是什么？
（五）成本
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
思考13：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額，是否僅限于支付給國(guó)土房產(chǎn)局的土地出讓金？土地出讓金返還如何處理？
②母公司帳面金額為1000萬(wàn)的土地，評(píng)估為3000萬(wàn)作價(jià)投資入子公司，子公司土地增值稅清算時(shí)土地的計(jì)稅成本是多少？1000萬(wàn)，3000萬(wàn)還是0？
③一個(gè)項(xiàng)目為另一個(gè)項(xiàng)目提供了部分安置房，如何確定土地成本？
④在不同的清算單位之間土地優(yōu)先按占地面積分?jǐn)偅谕粋€(gè)清算單位，土地按建筑面積分?jǐn)偂?/p>
2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
思考14：
①同一清算單位中，可以存在不同的單方建筑面積成本。
②資本化利息是否是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)容？許多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，土增中沒(méi)有資本化利息，只是對(duì)了一半。實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程。資本化利息是不得扣除還是不得加計(jì)扣除？實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程
③原文件存在漏洞，設(shè)備與甲供材不得作為開(kāi)發(fā)成本
④開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用的界限在哪
里？
⑤如何判定政府規(guī)費(fèi)哪些進(jìn)開(kāi)發(fā)成本、哪些是代收費(fèi)用？
⑥什么才是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費(fèi)用？
⑦如何籌劃“甲供材”導(dǎo)致的建筑方額外附加營(yíng)業(yè)稅？
3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用
思考15：
①?zèng)]有借款，是否可以按10%扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用？
②滾動(dòng)開(kāi)發(fā)利息如何劃分？多種籌資方式和單一籌資方式對(duì)利息支出扣除的影響不同。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
思考16：營(yíng)業(yè)稅稅收返還，是否可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
思考17：
①房地產(chǎn)公司的印花稅不得作為扣除項(xiàng)目。
②一個(gè)商住兩用房如何分開(kāi)核算土地增值稅成本？海南、江蘇、南通有比較好的解決方案。（六）票據(jù)
思考18：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒(méi)有發(fā)票，土地增值稅中的成本如何扣除？
（七）新房尾盤清算
思考19：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用？如何啟動(dòng)二次清算程序？（八）舊房土地增值稅清算
思考20：
①開(kāi)發(fā)商出租或自用的房地產(chǎn)是否成為舊房？
②土地增值稅中區(qū)分舊房和新房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
③房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計(jì)扣除?舊房的土地契稅是否可以全額扣除？
④舊房土地增值稅清算規(guī)劃
四、當(dāng)前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析
1降價(jià)籌劃。
案例說(shuō)明事前降價(jià)籌劃帶來(lái)的惡果，事實(shí)上降價(jià)籌劃僅適用于舊房清算。
2.成立銷售公司.降低適用稅率籌劃。
案例說(shuō)明采取不同操作手法下，同一個(gè)方案成敗的區(qū)別。
3.裝修收入分散籌劃。
案例說(shuō)明該籌劃給銷售和品牌帶來(lái)的負(fù)面影響,稅收籌劃必須符合商業(yè)慣例。
第三部分房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的避稅與反避稅(一天)
第一節(jié)案例解析
思考1：無(wú)產(chǎn)證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？
思考2：架空層等地上無(wú)產(chǎn)證建筑面積，成本如何處理？
思考3：在上海.常州等地有產(chǎn)證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號(hào)文中的公共配套設(shè)施處理嗎？
思考4：地下車庫(kù)的成本如何處理可以節(jié)稅？地下車庫(kù)可以0避稅成本實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。
思考5：除了按合同總額10%預(yù)提成本外，哪些成本可以全額預(yù)提在所得稅前進(jìn)行扣除？分
享全額預(yù)提成本，延遲2000萬(wàn)所得稅1年交稅案例。
思考6：財(cái)稅【2008】121號(hào)與國(guó)稅發(fā)【2009】2號(hào)是什么樣的關(guān)系？解析121號(hào)文與國(guó)稅
發(fā)【2009】2號(hào)中關(guān)于關(guān)聯(lián)方借款利息如何銜接扣除的疑問(wèn)。
思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧？
思考8: 房地產(chǎn)公司的籌建期什么時(shí)候結(jié)束？
思考9:土地未正式開(kāi)發(fā)，即有臨時(shí)建筑租金收入怎么處理？
第二節(jié) 31號(hào)文操作空間解析
一、31號(hào)文的整體結(jié)構(gòu)
思考1：31號(hào)文規(guī)范了銷售期房的常規(guī)商業(yè)模式，收入以收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行確認(rèn)；不適用于銷
售現(xiàn)房的商業(yè)模式。成本的確認(rèn)原則與收入的確認(rèn)原則不能匹配，如何協(xié)調(diào)？。
思考2：對(duì)于成本的分?jǐn)?，?guī)定了兩種分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)，會(huì)導(dǎo)致不同的稅收后果，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選
擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對(duì)象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對(duì)象？
思考4：商業(yè)地產(chǎn)二次以上成本調(diào)整及資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量存在難題，如何解決？
思考5：31號(hào)文存在漏洞可以全額預(yù)提成本，如何操作？
思考6：31號(hào)文對(duì)于利息，有兩處不同的表述，如何協(xié)調(diào)？
二、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間
思考1：完工與未完工對(duì)于稽查來(lái)說(shuō)有什么區(qū)別？未完工產(chǎn)品不查成本，只查收入
思考2：竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產(chǎn)管理部門備案是一個(gè)時(shí)點(diǎn)還是一個(gè)
時(shí)期？
思考3：竣工材料的報(bào)送時(shí)間會(huì)帶來(lái)什么涉稅后果？
三、收入的稅務(wù)處理
思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？
思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：預(yù)收收入是不是視同銷售？
思考4：如何實(shí)現(xiàn)預(yù)繳所得稅的人為調(diào)節(jié)？該人為調(diào)節(jié)是否是偷稅？
思考5：年度申報(bào)表附表3調(diào)增，調(diào)減到底調(diào)什么？
思考6：本年度預(yù)售收入是否需要在附表三調(diào)減？
思考7：如何以前的預(yù)交毛利率高于實(shí)際毛利怎么辦？
思考8：稅率差變動(dòng)是否能轉(zhuǎn)回？
思考9：可售建筑面積指什么？
思考10：免租期的收入，財(cái)稅差異是什么？朝令夕改的所得稅條例創(chuàng)新。
思考11：所得稅申報(bào)表不支持許多地產(chǎn)行業(yè)特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的廣告費(fèi).宣傳費(fèi).招待費(fèi)如何在新的申報(bào)表中填列？存在籌劃選擇的空間。
四、案例介紹成本的計(jì)算步驟（6大原則、四種分配方法、3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)、七步驟）
思考1：房地產(chǎn)公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
★思考2：為什么說(shuō)房地產(chǎn)公司的避稅重災(zāi)區(qū)是在房地產(chǎn)公司的成本核算上?為什么說(shuō)房地
產(chǎn)公司的真實(shí)成本由工程決算人員掌握，財(cái)務(wù)人員僅是根據(jù)財(cái)稅需要進(jìn)行組合而已？如何利
用稅法漏洞進(jìn)行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在什么地方？
★思考4：房地產(chǎn)公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產(chǎn)成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)調(diào)整的流程和方法。
（1）、根據(jù)總包合同劃分成本對(duì)象是確定成本對(duì)象的基本原理
（2）、確定成本對(duì)象的六原則
（3）、成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇技巧
思考5：房地產(chǎn)公司的合同風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)鍵點(diǎn)介紹
第四部分土地增值稅疑難案例解析（高級(jí)篇）(一天)
第一節(jié)疑難土地增值稅案例解析
1、在建工程轉(zhuǎn)讓案例
思考1：如何通過(guò)在建工程+代建的方式實(shí)現(xiàn)整體售樓，該手法如何避土地增值稅？
思考2：通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，是否可以避契稅？
思考3：如何不開(kāi)發(fā)房產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)賣一手房？
思考4：在建工程轉(zhuǎn)讓如何分割土地證？
思考5：受讓方如何在不重新辦理四證的情況下預(yù)售房產(chǎn)？
介紹完整的在建工程轉(zhuǎn)讓流程
2、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅問(wèn)題（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）解析
思考6：對(duì)轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征土地增值稅的法律淵源是什么？
思考7：該行為土地增值稅納稅主體是誰(shuí)？
思考8：土地增值稅計(jì)稅基礎(chǔ)是多少？
思考9：國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)文法律效力問(wèn)題
思考10：以轉(zhuǎn)讓股權(quán)而實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為主要指哪種情況？
3、一個(gè)集投資、改變企業(yè)性質(zhì)的綜合避稅案例
思考11：賣股權(quán)是否存在土地增值稅？是否按國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)征稅？
思考12：舊房的評(píng)估價(jià)是否含土地？
思考13：投資時(shí)上下游沒(méi)有房地產(chǎn)公司，投資完成后，變更為房地產(chǎn)公司，是否交土地增值稅？
思考14：商貿(mào)公司是否可以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)？
4、逆向關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)移定價(jià)避土地增值稅案
思考15：關(guān)聯(lián)交易價(jià)格明顯過(guò)高而導(dǎo)致避稅研發(fā)費(fèi)用稅務(wù)籌劃，是否可以核定？
思考16：以盈利為目的政策性搬遷，是否交土地增值稅？
5、精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
思考17：精裝房分劈為銷售毛坯房+裝飾業(yè)務(wù)有明顯的避稅效果，為什么沒(méi)有大面積實(shí)施？
6、房地產(chǎn)定單式生產(chǎn)可采用的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析
思考18：投資轉(zhuǎn)股以實(shí)現(xiàn)整體賣樓的方式受哪些客戶條件的限制？
思考19：吸收合并主要操作關(guān)鍵難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？
7、租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權(quán)案例分析
思考20：租賃軍用土地建建筑物，銷售二十年使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅按租賃還是銷售不動(dòng)產(chǎn)處理？租賃和銷售建筑物永久使用權(quán)的區(qū)別是什么？
思考21：根據(jù)國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)，是否存在土地增值稅？
思考22：是否存在房產(chǎn)稅？
8、投資所得土地，土地增值稅清算計(jì)稅成本案例分析
思考23：投資所得土地，土地增值稅清算計(jì)稅成本是多少？是0?還是評(píng)估價(jià)？
思考24：由于沒(méi)有發(fā)票，扣除的憑據(jù)是什么？
9、土地增值稅清算案例分析
思考25：分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否可以先按占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?，然后按可售建筑面積二次分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>
思考26：土地增值稅清算時(shí)，收入是權(quán)責(zé)發(fā)生制，稅金是收付實(shí)現(xiàn)制，如何籌劃？
思考27：清算單位，某省用發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)作為口徑，如何籌劃？
思考28：違約金，游泳池管理收入是不是土地增值稅清算收入？
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