房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧
一、土地增值稅籌劃
(1)利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條:一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn),稅法對若干詳細(xì)情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判斷,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公道的稅收籌劃。
①房地產(chǎn)的代建房行為
稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定稅務(wù)籌劃收費(fèi)比例,房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)實(shí)現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定終極用戶,實(shí)施定向開發(fā),以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的,防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
②合作建房
稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方協(xié)作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充足利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收計劃。如果某房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地,擬與A公司配合建造寫字樓,資金由A公司提供,建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,不用繳納土地增值稅,從而下降了房地產(chǎn)成本,加強(qiáng)了市場競爭力。未來再做處理時,能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。
(2)利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計算征收的,增值率越大,適用的稅率越高,繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個部分:取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%.其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計算,《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,許可據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍:如果企業(yè)預(yù)計利息費(fèi)用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高,則可計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除;反之稅務(wù)籌劃收費(fèi)比例,主要依附權(quán)利資本籌資,預(yù)計利息費(fèi)用較少,則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
稅務(wù)籌劃費(fèi)用多少才算合理?
作為國內(nèi)最早一批稅務(wù)籌劃師,具有相對專業(yè)的能力,以下內(nèi)容根據(jù)真實(shí)案例編寫,如有不妥,歡迎批評指正!
上周接待了一家福建省的從事商務(wù)服務(wù)的客戶,他們之前通過上海的一家稅籌平臺做了一份稅籌方案,前后共花了10多萬元咨詢費(fèi),最后方案還無法落地,而且即使方案落地,還也還有很多隱患,我這里給大家梳理一下:
1.籌劃方案收費(fèi)12萬,落到最后還是通過園區(qū)稅收優(yōu)惠進(jìn)行籌劃
2.落地服務(wù)需要另外收取“點(diǎn)子”費(fèi),抽取總稅額的1個點(diǎn)作為服務(wù)費(fèi)。
3.該稅籌平臺屬于中介機(jī)構(gòu)。并不是園區(qū)直屬的招商機(jī)構(gòu),通俗的理解就是一個整合廠家的代理商,但是因?yàn)樵撈脚_并不能及時了解園區(qū)的最新政策和動態(tài),導(dǎo)致花了大價錢的方案無法落地。
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