房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃(企業(yè)重組清算稅務(wù)處理與節(jié)稅籌劃指南)

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃摘要:房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大,建設(shè)周期長等特點(diǎn)。從項(xiàng)目立項(xiàng)到施 工再到銷售的過程中,涉及到眾多稅種,主要稅種就是營業(yè)稅、土地增值稅、房 產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費(fèi)金額大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃,如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃,能夠降低投資項(xiàng) 目的成本,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念,促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。本文 分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可能存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)和涉稅誤區(qū),討論了房地產(chǎn)企業(yè) 營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的稅收籌劃方法,歸納出房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃 的手段。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),稅務(wù)籌劃,稅率 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有投資額大,建設(shè)周期長等特點(diǎn)。從項(xiàng)目立項(xiàng)到施工 再到銷售的過程中,涉及到眾多稅種,主要稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅 和所得稅。這些稅費(fèi)金額大,如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃,能夠降低投資項(xiàng)目的 成本,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念,促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。 一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀 在我國稅法規(guī)定的稅種中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有:耕地占用稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、 契稅和印花稅,占到了我國稅種的41%。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)按銷售收入的5% 交納營業(yè)稅,按營業(yè)稅的1%—7%交納城建稅,按營業(yè)稅的0.3%0 交納印花稅, 按利潤總額的33%交納企業(yè)所得稅,按0.2—10 元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交納城鎮(zhèn)土地 使用稅,按房產(chǎn)余值的1.2%或租金的12%交納房產(chǎn)稅,按累進(jìn)稅率征收土地增 值稅,按交易額的3%—5%交納契稅,還有諸如耕地占用稅、車船使用稅等,如 果將這些水中綜合計(jì)算,房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可達(dá)10%以上。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃(企業(yè)重組清算稅務(wù)處理與節(jié)稅籌劃指南)

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃 1、營業(yè)稅籌劃 營業(yè)稅是對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和 個(gè)人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目 包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn),稅率皆為5%。我們可以從 以下幾個(gè)方面對(duì)營業(yè)稅進(jìn)行籌劃: (1)價(jià)外費(fèi)用的籌劃 營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額,營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉?手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí),營業(yè)稅暫 行條例又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基 金、房租的行為,屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù),只對(duì)其從事此項(xiàng)代理 業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn) 行營業(yè)稅籌劃提供了空間。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí),往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、 維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代 收應(yīng)付款項(xiàng),不作為房屋的銷售收入,而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理,但在計(jì)算繳 納營業(yè)稅時(shí),仍需將其包括在營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃(企業(yè)重組清算稅務(wù)處理與節(jié)稅籌劃指南)

但是,如果房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)專門成立物業(yè)公司,將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取,這樣,其代 收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”,也就不用征收營業(yè)稅。例如,某房地 產(chǎn)公司去年?duì)I業(yè)收入為3 億元,其中代收款項(xiàng)為5000 萬元,則其營業(yè)稅應(yīng)交納 35000*5%=1750 萬元。如果將代收款項(xiàng)由下屬的物業(yè)公司收取,則房地產(chǎn)公司 應(yīng)交納營業(yè)稅30000*5%=1500 萬元。節(jié)約稅金250 萬元。 (2)利用稅率不同的籌劃 因?yàn)闋I業(yè)稅有九種稅目,稅率各不相同,銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%的營業(yè)稅 稅率,房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地 產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。例如,甲企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)毛坯房價(jià)格為8000 元/平方米, 裝修按1000 元/平方米計(jì)算,總面積為50000 平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公 司,只簽訂一份銷售合同,則營業(yè)稅為:9000*50000*5%=2250 萬元;如果甲企 業(yè)簽訂銷售合同時(shí)按毛坯房計(jì)算,另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同,則營業(yè) 稅為:8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150 萬元。節(jié)約100 萬元。 2、土地增值稅籌劃 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的 單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃(企業(yè)重組清算稅務(wù)處理與節(jié)稅籌劃指南)

根據(jù)土地增值稅的 納稅特點(diǎn)及國家的相關(guān)法律法規(guī),并結(jié)合考慮征稅人的整體利益,可采用以下納 稅籌劃措施: (1)利用代建房行為進(jìn)行籌劃 房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成 后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但 沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的 征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定最終用戶, 實(shí)行定向開發(fā),以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的,避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 (2)利用臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃 由于土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率,所以通過改變銷售價(jià)格來改變房屋 的增值率,使其剛好達(dá)到臨界點(diǎn),能夠改變企業(yè)的收益。例如,甲企業(yè)的某住宅 房產(chǎn)銷售收入為24853.2 萬元,土地增值稅的扣除成本為20965.16 萬元,銷售面 積為41392 平方米,單價(jià)為6000 元/平方米,則增值率為18%,增值稅為零,稅 后收益為24835.2 萬元,如果單價(jià)提升到6100 元/平方米,則增值率為20%,增 值稅為1285.19 萬元,稅后收益為23963.93 萬元。所以通過臨界點(diǎn)的測算,能夠 使得企業(yè)獲得最大的稅務(wù)收益。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃(企業(yè)重組清算稅務(wù)處理與節(jié)稅籌劃指南)

(3)利用優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃 根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增 值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金 額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普 通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不 能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 根據(jù)以上規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算,而 且應(yīng)該通過改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入或者改變扣除項(xiàng)目的金額,使得普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi),以獲得免稅待遇。 3、房產(chǎn)稅籌劃 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或 經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì) 征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%—30%后的余值計(jì)算繳納,稅率為1.2%;從 租計(jì)征就是以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。 對(duì)于從價(jià)計(jì)征,由于它是按房產(chǎn)余值計(jì)稅,所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房 產(chǎn)稅的多少,合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵。因此,會(huì)計(jì)人員要將 可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對(duì)于從租計(jì)征,租金的大小直 接決定了房產(chǎn)稅的多少。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃(企業(yè)重組清算稅務(wù)處理與節(jié)稅籌劃指南)

不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時(shí),往往將水 費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價(jià),這樣就增加了租金,多交了房產(chǎn) 稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除,由承租人自己獨(dú)立負(fù) 擔(dān),即便由于各種原因由出租人繳納水、電費(fèi),也應(yīng)該在租賃合同中明確為代扣 代繳項(xiàng)目,通過“ 其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算,從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。 4、企業(yè)所得稅籌劃 企業(yè)所得稅是指國家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種 稅。企業(yè)所得稅實(shí)行33%的比例稅率。同時(shí)考慮到許多利潤水平較低的小型企業(yè), 稅法又規(guī)定了兩檔照顧性稅率,即對(duì)年應(yīng)納稅所得額在3 萬元(含3 萬元)以下的 企業(yè),暫減按18%的稅率征收;年應(yīng)納稅所得額在10 萬元(含10 萬元)以一下至 萬元的企業(yè),暫減按27%的稅率征收。對(duì)于企業(yè)所得稅,可以按以下幾種方式進(jìn)行籌劃: (1)企業(yè)類型選擇的籌劃 由于我國稅法對(duì)公司型企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)實(shí)行不同的納稅規(guī) 定,公司企業(yè)的凈利潤必須先繳納企業(yè)所得稅,稅后利潤分配給股東時(shí),投資者 還要交納個(gè)人所得稅,而個(gè)獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)則不需要交納企業(yè)所得稅,適用 5%—35%的超額累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。

兩者稅負(fù)的不同為企業(yè)提供了稅收籌 劃的空間,現(xiàn)舉例說明:甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),年盈利20 萬元。如果甲為 個(gè)人獨(dú)資企業(yè),應(yīng)交所得稅200000*35%-6750=63250 元,稅后利潤為136750 如果甲企業(yè)為公司制企業(yè),則企業(yè)所得稅為200000*33%=66000元,個(gè)人所得稅 為(200000-66000)*35%-6750=40150 元,稅后利潤為93850 元。所以當(dāng)甲企業(yè) 選擇個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的企業(yè)類型,可節(jié)省所得稅42900 (2)子公司和分公司的選擇籌劃由于房地產(chǎn)商品的地域性強(qiáng),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行不同區(qū)域投資時(shí),通常 需要建立項(xiàng)目公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稅務(wù)籌劃,此時(shí)就會(huì)面臨建立分公司還是子公司的選擇。子公司是一個(gè) 獨(dú)立的法人,而分公司則不是獨(dú)立法人,它們?cè)诙愂绽娣矫娲嬖诓町?。子公?是獨(dú)立法人,在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人,通常要承擔(dān)與該區(qū)域其它公司一樣的全 面納稅義務(wù);分公司不是獨(dú)立的法人實(shí)體,在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納 稅人,只承擔(dān)有限的納稅義務(wù),分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計(jì)算。 三、結(jié)語 以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌 劃方法。但在實(shí)際操作中,這些稅種的籌劃并不是獨(dú)立的,各稅種之間存在著聯(lián) 系。所以我們?cè)趯?duì)某一稅種進(jìn)行籌劃時(shí),應(yīng)考慮其對(duì)別的稅種的影響,以達(dá)到降 低企業(yè)整體稅負(fù)的效果。 參考文獻(xiàn):

更多財(cái)稅咨詢、上市輔導(dǎo)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)請(qǐng)關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源:部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng),無法核實(shí)真實(shí)出處。由理臣咨詢整理發(fā)布,如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除處理。

企業(yè)稅務(wù)籌劃方案 首次免費(fèi)咨詢

400-835-0088

聯(lián)系我們Contact Us

福建公司:泉州市晉江萬達(dá)寫字樓B座2306

香港公司:香港九龍觀塘創(chuàng)業(yè)街25號(hào)創(chuàng)富中心1907室

廈門公司:廈門市思明區(qū)湖濱北路10號(hào)新港廣場15樓

電話:400-835-0088(企業(yè)財(cái)稅資本問題24小時(shí)服務(wù))

郵箱:zx@lichenkj.com

致客戶To Customers

希望自己做的事讓足夠多的人受益,這是我

人生理想和目標(biāo)。無論我們做的教育還是咨詢還是資 本,都是在幫助別人成功。 -理臣創(chuàng)始人 李亞

了解更多Subscribe

理臣咨詢微信二維碼

關(guān)注理臣官方微信

CopyRight ? 理臣咨詢 版權(quán)所有 閩ICP備20008917號(hào)網(wǎng)站備案