本期看點(diǎn):稅收籌劃對(duì)企業(yè)和國家都具有重要的作用。對(duì)企業(yè)而言,稅收籌劃得當(dāng),用足用好稅收優(yōu)惠政策,有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù),增加企業(yè)的利潤和可用資金,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益,使自身價(jià)值達(dá)到最大化,促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃技巧。
一、土地增值稅籌劃
(1)利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃
正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條:一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對(duì)國有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動(dòng)。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn),稅法對(duì)若干詳細(xì)情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判斷,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公道的稅收籌劃。
①房地產(chǎn)的代建房行為
稅法中對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定,房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)實(shí)現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定終極用戶,實(shí)施定向開發(fā),以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的,防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
②合作建房
稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方協(xié)作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充足利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收計(jì)劃。如果某房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地,擬與A公司配合建造寫字樓,資金由A公司提供,建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,不用繳納土地增值稅,從而下降了房地產(chǎn)成本,加強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。未來再做處理時(shí),能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。
(2)利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃
計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的,增值率越大,適用的稅率越高房地產(chǎn)稅籌劃,繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分:取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算,《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,許可據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍:如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高房地產(chǎn)稅籌劃,則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除;反之,主要依附權(quán)利資本籌資,預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
案例剖析:
假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),取得土地應(yīng)用權(quán)支付金額300萬元,房地產(chǎn)開發(fā)本錢為500萬元。那么:如果該企業(yè)利息費(fèi)用可能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明,則:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+(300+500)×5%=本錢費(fèi)用+40萬元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算攤派,或無奈提供金融機(jī)構(gòu)證明,則:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(300+500)×10%=80萬元。對(duì)于該企業(yè)來說,如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬元,企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并獲得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明,以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用,從而增長(zhǎng)扣除項(xiàng)目金額;反之,如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用低于40萬元的話,那么就不用按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,也不必供給有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證實(shí),以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,到達(dá)增添扣除名目金額的目標(biāo)。
(3)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話,在離開核算的情況下,籌劃的癥結(jié)就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率節(jié)制在20%以內(nèi),以失掉免稅待遇。要降低增值率,要害是降低增值額。下面通過舉例闡明。
假設(shè)某市房地產(chǎn)企業(yè)出售商品房取得銷售收入5000萬元,其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬元,豪華住宅的銷售額為2000萬元??鄢?xiàng)目金額為3200萬元,其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2200萬元,豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬元。
該企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅為:
銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:
銷售稅金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165萬元
扣除項(xiàng)目金額共計(jì)=2200+165=2365萬元
增值額=3000-2365=635萬元
增值率=635÷2365×100%=27%
適用30%的稅率,因此繳納的土地增值稅為635×30%=190.5萬元
銷售豪華住宅:
銷售稅金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110萬元
扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=1000+110=1110萬元
增值額=2000-1110=890萬元
增值率=890÷1110×100%=80%
適用40%的稅率,因此繳納的土地增值稅為890×40%-1110×5%=300.5萬元
共繳納土地增值稅為190.5+300.5=491萬元
通過上述計(jì)算可以看出,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為27%,超過了20%,還要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得免稅待遇,可將其增值率把持在20%以內(nèi),籌劃的方式有兩種:
一是增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額;二是降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。
①增加扣除項(xiàng)目金額
②假設(shè)上例中其他前提不變,只是一般尺度住宅的扣除項(xiàng)目產(chǎn)生變更,假設(shè)其為X,那么應(yīng)納土地增值稅為:
扣除項(xiàng)目金額算計(jì)=X+165增值額=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%
由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%,解得X=2335萬元
此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可免得稅,繳納的土地增值稅僅為銷售奢華住宅的部分,應(yīng)納稅額為300.5萬元。增加扣除項(xiàng)目金額的道路良多,例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。
②降低銷售價(jià)格
降低銷售價(jià)格固然會(huì)使增值率降低,但也會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少,影響企業(yè)的利潤,這種辦法是否合理要通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。仍假定其他條件不變,轉(zhuǎn)變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格,假設(shè)其為Y。那么應(yīng)納土地增值稅為:
銷售稅金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2200+5.5%Y
增值額=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200
增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%,解得Y=2827萬元F
同上普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅,此時(shí)繳納的土地增值稅仍為銷售豪華住宅的部分300.5萬元。銷售收入比本來的3000萬元減少了173萬元,少納稅190.5萬元,與減少的收入比擬節(jié)儉了17.5萬元。
二、房產(chǎn)稅籌劃
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。從價(jià)計(jì)征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值計(jì)算繳納,稅率為1.2%;從租計(jì)征就是以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。
對(duì)于從價(jià)計(jì)征,因?yàn)樗前捶慨a(chǎn)余值計(jì)稅,所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少,合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵,香港六個(gè)彩資料。因而,會(huì)計(jì)人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對(duì)于從租計(jì)征,房錢的大小直接決議了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時(shí),往往將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價(jià),這樣就增加了租金,多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除,由承租人自己獨(dú)立累贅,即使因?yàn)楦鞣N原來由出租人繳納水、電費(fèi),也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確為代扣代繳項(xiàng)目,通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算,從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。
三、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,介入接受投資方的利潤調(diào)配,獨(dú)特承擔(dān)投資危險(xiǎn)的行為,不征收營業(yè)稅,而且自2003年1月1日起,對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為,不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人,則可以斟酌先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例,甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè),如前所述,如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售,需要繳納土地增值稅108萬元,繳納營業(yè)稅60萬元,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議,甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資,稍后再以1200萬元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán),則可以合法合理地罷黜了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí),為了調(diào)動(dòng)購買方乙企業(yè)參加籌劃的踴躍性,甲企業(yè)可以做出一些妥協(xié),給予乙企業(yè)一定的好處補(bǔ)償,但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。
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