納稅籌劃思路
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔1994〕020號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔1999〕278號(hào)）的規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。如果納稅人滿足上述稅收優(yōu)惠政策的條件，應(yīng)盡量享受該稅收優(yōu)惠政策。需要注意的是，上述“五年”的起算點(diǎn)是取得房產(chǎn)證或繳納契稅之日，因此，納稅人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)以后應(yīng)盡快繳納契稅。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）的規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；②房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；③房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。除上述情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)予他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照 20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)予合同上標(biāo)明的贈(zèng)予房屋價(jià)值減除贈(zèng)予過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)予和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。納稅人可以充分利用上述直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)予免稅的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。
對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素企業(yè)稅務(wù)籌劃最全案例，在住房轉(zhuǎn)讓收入 1%～3%的幅度內(nèi)確定。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的購(gòu)置年代較久、增值較高，稅務(wù)機(jī)關(guān)不掌握該房產(chǎn)的購(gòu)置成本信息，納稅人可以申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收個(gè)人所得稅。
個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時(shí)發(fā)生。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，依法計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)投資，應(yīng)按評(píng)估后的公允價(jià)值確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額。個(gè)人應(yīng)在發(fā)生上述應(yīng)稅行為的次月 15 日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計(jì)劃并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過(guò)5個(gè)公歷年度內(nèi)分期繳納個(gè)人所得稅。納稅人在使用自有不動(dòng)產(chǎn)投資創(chuàng)辦公司時(shí)，可以充分利用上述分期繳納個(gè)人所得稅
的優(yōu)惠政策。
法律政策依據(jù)
（1）《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》（1980年9月10日第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)，2018年8月31日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議第七次修正）。
（2）《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》（1994年1月28日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第142號(hào)發(fā)布，2018年12月18日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第707號(hào)第四次修訂）。
（3）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔1994〕020號(hào)）。
（4）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）。
（5）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）。
（6）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔1999〕278號(hào)）。
（7）《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）
納稅籌劃圖
納稅籌劃案例一：
鄭先生2014年1月以300萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了家庭第一套住房且當(dāng)月繳納了契稅；2019年2月，鄭先生計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房并出售第一套住房。關(guān)于家庭住房的換購(gòu)，鄭先生有兩套方案可供選擇：方案一，先購(gòu)置第二套住房，待搬家以后，再以500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓第一套住房；方案二，先以500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓第一套住房，臨時(shí)租房安置家具，再購(gòu)買(mǎi)第二套住房。僅考慮個(gè)人所得稅，不考慮其他稅費(fèi)。請(qǐng)?zhí)岢黾{稅籌劃方案。
籌劃方案：
在方案一下，鄭先生轉(zhuǎn)讓第一套住房需要繳納個(gè)人所得稅=（500-300）×20%=40（萬(wàn)元）。
在方案二下，鄭先生轉(zhuǎn)讓第一套住房可以享受免征個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。方案二比方案一節(jié)稅40萬(wàn)元。
納稅籌劃案例二：
魏先生夫婦名下各有一套住房，均為2013年在甲市購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格均為300萬(wàn)元，目前市場(chǎng)價(jià)格均為1 000萬(wàn)元。魏先生夫婦計(jì)劃離開(kāi)甲市去某海濱城市養(yǎng)老，有兩套轉(zhuǎn)讓方案可供選擇：方案一，魏先生夫婦直接轉(zhuǎn)讓甲市兩套住房，取得售房款后去海濱城市購(gòu)買(mǎi)別墅；方案二，魏先生夫婦先辦理離婚手續(xù)，轉(zhuǎn)讓每人名下的一套房產(chǎn)后再辦理復(fù)婚手續(xù)，隨后，夫妻二人再去海濱城市購(gòu)買(mǎi)別墅。僅考慮個(gè)人所得稅，不考慮其他稅費(fèi)。請(qǐng)?zhí)岢黾{稅籌劃方案。
籌劃方案：
在方案一下，魏先生夫婦需要繳納個(gè)人所得稅=（1 000-300）×20%×2=280（萬(wàn)元）。
在方案二下，魏先生夫婦可以分別享受免征個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策。方案二比方案一節(jié)稅280萬(wàn)元。請(qǐng)?zhí)岢黾{稅籌劃方案。
納稅籌劃案例三：
彭大媽老伴去世多年，名下僅有一套住房，該套住房為10年前購(gòu)置，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，目前市場(chǎng)價(jià)格為500萬(wàn)元。彭大媽計(jì)劃將該套住房轉(zhuǎn)給其獨(dú)子，未來(lái)由其兒子再將該套住房轉(zhuǎn)讓。有兩個(gè)轉(zhuǎn)移方案可供選擇：方案一，彭大媽將該套住房贈(zèng)予其獨(dú)子，三年后，其兒子再將該套住房以600萬(wàn)元出售；方案二，彭大媽將該套住房以500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給其獨(dú)子，三年后，其兒子再將該套住房以600萬(wàn)元出售。僅考慮個(gè)人所得稅，不考慮其他稅費(fèi)。請(qǐng)?zhí)岢黾{稅籌劃方案。
籌劃方案：
在方案一下，彭大媽將該套住房贈(zèng)予其獨(dú)子可以享受免稅政策，彭大媽的兒子出售該套住房需要繳納個(gè)人所得稅=（600-100）×20%=100（萬(wàn)元）。在方案二下企業(yè)稅務(wù)籌劃最全案例，彭大媽將該套住房賣(mài)給其獨(dú)子可以享受免稅政策，彭大媽的兒子出售該套住房需要繳納個(gè)人所得稅=（600-500）
×20%=20（萬(wàn)元）。方案二比方案一節(jié)稅=100-20=80（萬(wàn)元）。
納稅籌劃案例四：
趙先生準(zhǔn)備將一套住房贈(zèng)予其侄子，已知該套住房為趙先生5年前以200萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，目前的市場(chǎng)價(jià)格為500萬(wàn)元，趙先生的哥哥（趙先生侄子的父親）已經(jīng)去世，趙先生的侄子目前 30 周歲。趙先生有兩套方案可供選擇：方案一，趙先生直接將該套住房贈(zèng)予其侄子；方案二，趙先生將該套住房的永久使用權(quán)贈(zèng)予其侄子并辦理公證，同時(shí)設(shè)立一份公證遺囑“趙先生去世后，將該套住房遺贈(zèng)給其侄子”。僅考慮個(gè)人所得稅，不考慮其他稅費(fèi)。請(qǐng)?zhí)岢黾{稅籌劃方案。
籌劃方案
在方案一下，趙先生的侄子需要繳納個(gè)人所得稅=（500-200）×20%=60（萬(wàn)元）。
在方案二下，趙先生將該套住房的永久使用權(quán)贈(zèng)予其侄子不需要繳納所得稅，趙先生去世后將該套住房遺贈(zèng)給其侄子可以享受免稅優(yōu)惠。方案二比方案一節(jié)稅60萬(wàn)元。
納稅籌劃案例五：
朱先生計(jì)劃將一套店鋪投資設(shè)立一家有限責(zé)任公司，已知該店鋪為5年前以200萬(wàn)元購(gòu)置，目前的市場(chǎng)價(jià)為300萬(wàn)元。朱先生有兩個(gè)方案可供選擇：方案一，在店鋪過(guò)戶時(shí)一次性繳納個(gè)人所得稅；方案二，在店鋪過(guò)戶時(shí)分五年繳納個(gè)人所得稅，前四年每年繳稅100元。僅考慮個(gè)人所得稅，不考慮其他稅費(fèi)。請(qǐng)?zhí)岢黾{稅籌劃方案。
籌劃方案：
在方案一下，朱先生需要在當(dāng)期繳納個(gè)人所得稅=（300-200）×20%=20（萬(wàn)元）。
在方案二下，朱先生僅需在當(dāng)期象征性地繳納100元稅款，20萬(wàn)元的稅款可以延期五年繳納。假設(shè)五年貸款年利率為5%，方案二比方案一節(jié)稅=20×5%×5=5（萬(wàn)元）。
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