本報記者 趙子強 見習(xí)記者 任世碧
2021年上半年雖受疫情影響，但是并購重組仍在正常推進。
并購重組是搞活企業(yè)和盤活資產(chǎn)的重要途徑，同時也是上市公司價值重塑的過程，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司上半年并購重組頻發(fā)，吸引了眾多投資者目光。
同花順統(tǒng)計顯示，2021年上半年，剔除并購重組失敗和正在進行的項目，按最新公告日提取數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)總共有40家上市公司完成61起公司并購重組事件，完成并購重組事件的公司家數(shù)占上半年整個房地產(chǎn)行業(yè)A股公司總數(shù)的比例為31.25%，位居申萬一級行業(yè)的第三位。根據(jù)已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)公司并購重組涉及的總價值約432.68億元。
對此，接受《證券日報》記者采訪的私募排排網(wǎng)研究員孫恩祥表示，“這些年來，房地產(chǎn)行業(yè)因為政策原因，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢并購重組，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)更是遭遇到同業(yè)競爭和行業(yè)政策的雙重壓力，生存極為困難，因此并購重組成為房地產(chǎn)公司減少同業(yè)競爭，提升行業(yè)競爭力最直接有效的方式，優(yōu)質(zhì)的并購重組對房地產(chǎn)公司業(yè)績和基本面提升作用非常明顯，因此在行業(yè)整體利潤下滑的背景下，看好房地產(chǎn)企業(yè)通過并購重組做大做強的方式，尤其行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)進行強強聯(lián)合，此類品種值得關(guān)注?！?/p>
27家公司上半年并購重組交易標(biāo)的總價值超1億元
從并購重組交易標(biāo)的總價值來看，今年上半年并購重組交易標(biāo)的總價值達到或超過1億元的房地產(chǎn)公司有27家。其中，城投控股并購重組交易標(biāo)的總價值最高，達176億元。此外，藍光發(fā)展、招商蛇口、美好置業(yè)等3家公司今年上半年并購重組交易標(biāo)的總價值也均超過20億元。
從具體的企業(yè)性質(zhì)來看，涉央企國資控股上市公司的有4家、涉省屬國資控股上市公司的有8家、涉地市國資控股上市公司的有12家、民營的上市公司有12家。
經(jīng)營方面，盡管受到疫情影響，但已完成并購重組的部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的業(yè)績?nèi)猿霈F(xiàn)增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上述40家上半年完成并購重組的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中，有27家公司今年一季度凈利潤實現(xiàn)同比增長，占比近七成。其中，有8家公司今年一季度凈利潤同比翻番。截至目前，已有5家公司披露了2021年上半年業(yè)績預(yù)告，深深房A、合肥城建、招商蛇口等3家公司業(yè)績預(yù)喜。
事實上，上半年房企銷售增速開始改善，多數(shù)龍頭房企增長明顯。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究TOP100房企銷售數(shù)據(jù)顯示，1月份—6月份累計銷售額70335億元，同比增長92%。其中，六月單月TOP100房企銷售額14607億元，同比增長33.59%，綠地控股6月份同比增速最快，達到118.87%，招商蛇口以96.13%增速次之，融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、華潤置地同比增速也達到70%以上。另外，2021年1月份—6月份TOP100房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。
華輝創(chuàng)富投資總經(jīng)理袁華明對記者表示，"房地產(chǎn)企業(yè)的盈利主要由購入土地價格、新房銷售價格和資金成本三方面影響。房地產(chǎn)企業(yè)購入土地到交房和收入確認(rèn)通常需要2年~3年的周期，短期來看房地產(chǎn)行業(yè)還在消化2017年和2018年高價購入的土地，而全國很多地方新房的限價和限售措施，意味著土地成本高，但價格還不能漲，所以最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率呈現(xiàn)明顯的下行態(tài)勢。另外，當(dāng)下對房地產(chǎn)行業(yè)融資整體也是趨嚴(yán)趨緊，一些房企資金成本的上漲對利潤的侵蝕也是比較突出的。綜合起來，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨緊的話，短期房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力提升難度還是比較大的。在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，一些中小房企出現(xiàn)了流動性問題，但同時也意味著資金充裕房企可以利用并購重組，用更好價格獲取優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)，所以并購重組有望成為頭部房企布局未來、做大做強的重要方式。"
17只房地產(chǎn)股股價處于破凈狀態(tài)
盡管并購重組并沒有對行業(yè)指數(shù)產(chǎn)生強大的拉升作用，但并購重組對相關(guān)個股的走勢卻有一定的積極影響。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計下跌9.01%，跑輸同期上證指數(shù)（期間累計漲幅3.40%）。在上述已完成并購重組的40只房地產(chǎn)股中，有16只個股期間股價跑贏上證指數(shù)，占比逾三成。
值得一提的是并購重組，房地產(chǎn)板塊估值仍處于底部區(qū)域，具備較高的估值優(yōu)勢。統(tǒng)計顯示，截至7月2日板塊整體最新動態(tài)市盈率為9.71倍，市凈率為1.02倍。其中，上述40只個股中，有17只房地產(chǎn)股當(dāng)前股價仍處于破凈狀態(tài)，藍光發(fā)展、中南建設(shè)、金科股份、廣宇發(fā)展、南山控股等5只個股最新動態(tài)市盈率均不足10倍。
對于房地產(chǎn)板塊的投資機會，國信證券認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值仍處歷史最低水平。中短期來看，銷售端的高景氣可能繼續(xù)驅(qū)動土地端的高熱度，“高景氣+低庫存”的行業(yè)格局依舊，地產(chǎn)開發(fā)拿地利潤率短期難見拐點。同時，具有持續(xù)經(jīng)營屬性的商業(yè)地產(chǎn)逐漸得到市場認(rèn)可，物管高確定和高成長的雙重優(yōu)勢打開高估值空間。建議關(guān)注貨值充沛、拓展手段多樣的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及運營商，具備品牌優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)物管公司。
表：今年上半年已完成并購重組的房地產(chǎn)公司一覽
制表：任世碧
（編輯 孫倩 策劃 張穎）
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