摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€發(fā)展?jié)摿^大的行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務(wù)杠桿就有可能帶來風(fēng)險。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎(chǔ)上，選擇適合自己企業(yè)投資能力的項目，以穩(wěn)健的發(fā)展代替快速擴張,盡可能減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范
由于受到不斷緊縮的金融信貸政策影響，資本市場嚴(yán)把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯。
進入2008年以來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒有太平過，從王石的“拐點論”，到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷，到企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓項目，再到各上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流多為負(fù)值，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是，資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的隱患。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵
在新會計準(zhǔn)則中，對財務(wù)風(fēng)險的定義是：財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資，以及其報酬無法全部收回的可能。因此，財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險之一。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個有發(fā)展前景的行業(yè)。但由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務(wù)杠桿就有可能帶來風(fēng)險。表現(xiàn)在使用財務(wù)杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對于后續(xù)開發(fā)將產(chǎn)生決定性影響。因此，一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實際收益未能達到預(yù)期收益，出現(xiàn)無法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)
在全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來，引起專家學(xué)者的關(guān)注。由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴(yán)把融資門檻，筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財務(wù)風(fēng)險凸顯，具體有如下四個方面：
1.轉(zhuǎn)讓土地項目現(xiàn)象日益突出
2008年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸顯企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其運作多年的“森蘭·外高橋”項目中的南部國際社區(qū)的A1-1、A1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，2008年4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點項目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項目17個，其中房地產(chǎn)項目就有13個；同時，據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，2008年5月份的前21天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達到45條，項目來自北京、廣東、山西等城市，項目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項目的現(xiàn)象。這一跡象表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務(wù)隱藏著較大的風(fēng)險隱患。 土地市場流拍、退地現(xiàn)象增多
另外一個值得注意的跡象就是2008年以來財務(wù)風(fēng)險包括，以北京為例，北京朝陽區(qū)南河灘東路3號地塊和曾經(jīng)流拍的來廣營清河營住宅及配套，商業(yè)金融一號地項目用地在北京市國土局開標(biāo)，但分別僅有3家企業(yè)競標(biāo)。原計劃同時開標(biāo)的配建廉租房的廣渠道路15號商品房項目用地，由于投標(biāo)開發(fā)商未到，法定的3家而流標(biāo)。
導(dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達到35%才能申請項目貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下，開發(fā)商不敢輕易拿地。 降價促銷，回籠資金
隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，很多開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期達到快速回籠資金以緩解資金壓力。在北京某樓盤甚至打出7.5折優(yōu)惠的促銷；在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。筆者走訪了秦皇島市正在熱銷的樓盤“恒大玉龍灣”，它們采取的優(yōu)惠政策是，只要業(yè)主購房，在房屋交付使用前若房屋降價就退差價，以此來吸引購房者。從國家發(fā)改委發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年9月份，秦皇島市房屋銷售價格同比上漲3.8%，環(huán)比下降0.1%。9月份漲幅又創(chuàng)新低。同時，受二手房價格波動，環(huán)比出現(xiàn)近一年來首次下降。2008年以來，全國各地的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了一段較長時間的觀望，這導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場成交緩慢。在業(yè)界人士看來“金九銀十”的銷售旺季，也沒有旺起來。 開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值
企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患突出。從2008年第三季度公布的房地產(chǎn)上市公司季報中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈值指標(biāo)中，多數(shù)企業(yè)為負(fù)值，其中就包括萬科、保利、招商、陸家嘴四大房地產(chǎn)公司，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量指標(biāo)分別為萬科-0.18元，招商地產(chǎn)-2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢。
從上述種種市場跡象表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)，隱患突出。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析
一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要來源有：籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險等五方面，結(jié)合當(dāng)前的實際情況，筆者認(rèn)為，造成當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風(fēng)險加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。
1.融資渠道的嚴(yán)把關(guān)財務(wù)風(fēng)險包括，籌資風(fēng)險加大
這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴(yán)把關(guān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來命運。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，一方面表現(xiàn)在融資渠道的嚴(yán)把關(guān)。
（1）金融信貸政策的持續(xù)緊縮
2007年，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，通知進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。這使得開發(fā)商通過銀行項目融資貸款，再將貸款用于購買土地已不可能。同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。2008年6月7日，中央銀行再次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點，至此，2008年上半年已連續(xù)五次上調(diào)金融機構(gòu)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率，目前達到17.5％，創(chuàng)歷史新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動性。金融信貸的持續(xù)收緊對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機的影響，央行在2008年10月份兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，對中小企業(yè)來說是一個利好的消息。
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