房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)(房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)問題分析)

房建企業(yè)最新財(cái)稅專題課程將于【 鄭州 】 【 深圳 】【 深圳 】等地舉辦

房產(chǎn)涉稅問題分析

房產(chǎn)是以公司名義還是個(gè)人名義購置持有,很難籠統(tǒng)判斷優(yōu)劣,要看公司的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和盈利情況,結(jié)合財(cái)稅政策,來綜合分析總體的利弊。在購置、持有環(huán)節(jié),財(cái)稅政策簡(jiǎn)要明晰,籌劃意義并不大,如果有所謂的籌劃價(jià)值,也只是顧及眼前利益而談,必須要考慮全環(huán)節(jié)的涉稅問題。

公司購置的,可以取得用于抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,可以作為企業(yè)所得稅的稅前扣除。但是,持有環(huán)節(jié)要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)要繳納增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。且前期獲得的抵扣稅額、稅前扣除金額,相當(dāng)于在轉(zhuǎn)讓或清算時(shí)被全額沖銷,加上增值獲益部分,全部應(yīng)稅。前期的抵扣、扣除利益,都給還回去了。

不同主體持有的房產(chǎn)在各環(huán)節(jié)的稅收對(duì)比簡(jiǎn)表

公 司

其 他 個(gè) 人

購買

契稅(3%)

契稅(1%-3%;財(cái)稅[2008]24號(hào),經(jīng)適房減半;財(cái)稅[2016]23號(hào))

印花稅(0.05%;財(cái)稅[2019]13號(hào):小規(guī)模減半)

印花稅(0.05%;財(cái)稅[2008]137號(hào):住房免征)

持有

自用(房產(chǎn)稅1.2%,小規(guī)模減半);出租(增值稅9%、征收率5%;房產(chǎn)稅12%,小規(guī)模減半)

出租(增值稅:住房1.5%/其他5%;個(gè)稅:住房減按10%/其他20%;房產(chǎn)稅:住房減按4%/其他12%,減半;印花稅:住房免/其他如企業(yè))

城鎮(zhèn)土地使用稅(自用/出租;小規(guī)模減半)

國(guó)稅地字[1988]第15號(hào),住房免征;財(cái)稅[2008]24號(hào),出租住房免征

轉(zhuǎn)讓

總局公告2016年14號(hào):9%/或差額5%/或全額5%

財(cái)稅[2016]36號(hào):全額5%/或差額5%/或免征

企業(yè)所得稅25%

個(gè)人所得稅20%;財(cái)稅字[1999]278號(hào),住房自用5年唯一的免征;財(cái)稅[2010]94號(hào),出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的不再減免

土地增值稅

住房(財(cái)稅[2008]137號(hào):免征);其他(參照企業(yè))

印花稅(0.05%,小規(guī)模減半)

印花稅(0.05%;財(cái)稅[2008]137號(hào):住房免征)

相對(duì)來說,公司房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值稅和土地增值稅處理略顯復(fù)雜。

一、財(cái)稅【2016】36號(hào)規(guī)定,不征收增值稅項(xiàng)目:---5、在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人,其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

1、前提:資產(chǎn)重組。資產(chǎn)重組的具體概念是什么?不清楚房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn),只能看文件其后規(guī)定的具體內(nèi)容。

2、方式:合并、分立、出售、置換等。方式比較寬泛,企業(yè)層面的合并、分立,具體資產(chǎn)的出售、置換,均屬于方式之一,給人留下無限遐想的空間。

3、核心:與全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力。重組資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的三要素要一并轉(zhuǎn)讓,問題是判斷關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力的標(biāo)準(zhǔn)是什么?企業(yè)財(cái)務(wù)核算上并不存在與資產(chǎn)關(guān)聯(lián)的三要素的數(shù)據(jù),是按資產(chǎn)比例進(jìn)行分割確認(rèn)嗎?所以,這是確認(rèn)該項(xiàng)不征稅的風(fēng)險(xiǎn)所在。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為,只要三要素中有全部或部分,實(shí)際跟隨資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,就應(yīng)確認(rèn)為資產(chǎn)重組的不征增值稅項(xiàng)目。不排除有這樣成功操作的實(shí)例,但個(gè)人認(rèn)為,這樣處理會(huì)造成很大的避稅漏洞。

例1:2019年11月,甲公司賣樓,售價(jià)5000萬,2016年11月購進(jìn)時(shí)4000萬,甲公司或?qū)€(gè)別員工,或?qū)⑿☆~應(yīng)收及應(yīng)付款等債權(quán)、負(fù)債,按資產(chǎn)重組一并轉(zhuǎn)讓給乙公司。甲公司獲得增值稅不征的利益,可開具編碼為607的“資產(chǎn)重組涉及的不動(dòng)產(chǎn)”增值稅普通發(fā)票5000萬。乙公司得不到增值稅抵扣,但是,如果乙公司是增值稅免稅單位,或者是享受增值稅即征即退、超稅負(fù)返還單位,也算是兩全其美。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)

又如,丙醫(yī)療器械公司銷售醫(yī)療設(shè)備1000萬給丁民營(yíng)醫(yī)院。按國(guó)家稅務(wù)總局2011年第13號(hào)公告 規(guī)定,納稅人在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人,不屬于增值稅的征稅范圍,其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓,不征收增值稅。按上述方法處理,該交易是否亦屬于不征增值稅項(xiàng)目呢?

如果對(duì)實(shí)物資產(chǎn)“相關(guān)聯(lián)”的要求過于寬松,顯然會(huì)留下極大的避稅漏洞。因?yàn)橛信c資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的勞動(dòng)力的表述,是否可以理解為,此處的資產(chǎn),不是企業(yè)自產(chǎn)的貨物,而是用來組織生產(chǎn)的生產(chǎn)設(shè)備、器具等貨物呢?這些細(xì)節(jié)問題不夠明確,給實(shí)務(wù)處理帶來極大的困惑,期待總局進(jìn)一步出臺(tái)文件予以具體界定。

二、財(cái)稅[2018]57號(hào)規(guī)定,按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅;按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅;單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。

1、合并的要點(diǎn):原企業(yè)投資主體存續(xù)。投資主體存續(xù),是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。改制重組,應(yīng)是指改制或重組兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為。

例2:甲(股東張某60%、王某40%)、乙(股東李某70%、謝某30%)公司合并為A公司,原股東均成為A公司新股東,也就是原股東在合并后并未直接獲得現(xiàn)金,而是繼續(xù)持股。甲公司自有的房產(chǎn)5000萬,合并后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給A公司,暫不繳納土地增值稅。

按 財(cái)稅(2018)17號(hào)規(guī)定, 兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司,依照法律規(guī)定、合同約定,合并為一個(gè)公司,且原投資主體存續(xù)的,對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。A公司合并時(shí)取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)免征契稅。

如果甲公司股東張某、王某想取得現(xiàn)金,是否只需各保留1股,也能獲得暫不征土地增值稅和免征契稅的優(yōu)惠呢?“出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)”的條件是否過于寬松?“原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)”的要求是否形同虛設(shè)?

再假設(shè),甲公司的股東張某、王某,共同100%持有B、C公司,B、C公司共同100%持有甲公司,張某、王某一致將B、C公司轉(zhuǎn)讓給A公司,最終是甲公司的5000萬房產(chǎn)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓給了A公司。那么房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn),該項(xiàng)交易是否能享受以上增值稅、土地增值稅和契稅的不征或暫不征或免征的優(yōu)惠呢?

土地增值稅相對(duì)難以處理:

國(guó)稅函[2000]687號(hào)規(guī)定,鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán),且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物,經(jīng)研究,對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

本規(guī)定與 財(cái)稅[2018]57號(hào)是一致的,股權(quán)轉(zhuǎn)讓后拿錢走人不行,原股東必須繼續(xù)存在,否則應(yīng)稅。仍然是57號(hào)的問題,是原股東必須100%繼續(xù)存在,不得獲取現(xiàn)金?還是可以轉(zhuǎn)讓一部分獲得現(xiàn)金,甚至只保留1股就認(rèn)可為存在呢?“出資人的比例可以變動(dòng)”略顯含糊,是與什么對(duì)比而產(chǎn)生的變動(dòng)?反正,100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲取現(xiàn)金的肯定要應(yīng)稅。

國(guó)稅函[2009]387號(hào)規(guī)定,鑒于廣西玉柴營(yíng)銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價(jià)入股后,于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù),同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓,且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評(píng)估值。因此,我局認(rèn)為這一行為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為,應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

本規(guī)定與財(cái)稅[2018]57號(hào)的精神基本一致。投資時(shí),投資方暫不征;投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)、拿錢走人的,應(yīng)稅。是對(duì)誰征稅呢?是對(duì)投資方還是被投資方?

國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)規(guī)定,經(jīng)研究,同意你局關(guān)于“北京國(guó)泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán),實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認(rèn)定,應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,征收土地增值稅。

以上甲公司的5000萬房產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓給A公司,是通過間接轉(zhuǎn)讓甲公司的控股企業(yè)B、C公司實(shí)現(xiàn)的。只是B、C公司的股東發(fā)生變化,而甲公司的股東仍然是B、C公司。以上征稅的規(guī)定,應(yīng)不適用于此種間接轉(zhuǎn)讓情形?而且交易方式也是十分隱蔽,異地設(shè)置控股企業(yè),逐一核實(shí)的難度較大。

2、分設(shè)的要點(diǎn):與原企業(yè)投資主體相同。不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同,是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

分設(shè)對(duì)出資人不發(fā)生變動(dòng)的要求,與合并規(guī)定中的原投資主體存續(xù),有所不同。主體存續(xù),不允許退出,但允許新股東加入;而出資人不變,則不允許退出,也不允許新股東加入。

比如,甲公司分設(shè)前股東是張某、王某,分設(shè)后的企業(yè)股東也只應(yīng)是張某、王某。如果分設(shè)后企業(yè)的股東加入李某,或者王某轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出,屬于重組前后的出資人發(fā)生了變動(dòng),則應(yīng)稅。問題是重組分設(shè)10年后李某加入,或者張某、王某退出,實(shí)務(wù)中如何監(jiān)控管理?顯然是難度較大,除非在金三系統(tǒng)中提前置入股東變動(dòng)的監(jiān)控信息。

3、暫不征:實(shí)質(zhì)是遞延納稅。只是重組節(jié)點(diǎn)暫不征,被合并方、被分立方或投資方的土地增值稅的稅負(fù),實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)嫁給了合并方、分立方或被投資方。轉(zhuǎn)讓或原出資人退出或分設(shè)的原出資人變動(dòng),合并方、分立方或被投資方應(yīng)繳納土地增值稅。

一、什么是契稅?

契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收。

二、什么情況下需要繳納契稅?

在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。

上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式:國(guó)有土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與和交換),房屋買賣、贈(zèng)與和交換。

以下列方式轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅:以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股,以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù),以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬,以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。

三、根據(jù)現(xiàn)有的財(cái)稅政策,個(gè)人在購買房屋時(shí),契稅是如何繳納的?

根據(jù)財(cái)稅[2016]23號(hào)文件:

第一、對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

第二、對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。

四、個(gè)人住房的營(yíng)業(yè)稅是如何征收的?

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)

根據(jù)財(cái)稅[2016]23號(hào)文件:

個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

五、什么是營(yíng)業(yè)稅呢?營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)是多少?

營(yíng)業(yè)稅,是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售建筑物及其他土地附著物稅率為5%。

六、購買房屋的時(shí)間是如何確定的?

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)文件:

個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。(契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。)

七、如果房屋權(quán)屬證明和契稅完稅證的時(shí)間不一致的情況下,如何確定時(shí)間?

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)文件:

納稅人申報(bào)時(shí),同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的,以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間;契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的,以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。

根據(jù)國(guó)家房改政策購買的公有住房,以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

八、個(gè)人將自有住房出售后,又購買住房的,能否減免個(gè)人所得稅?

根據(jù)財(cái)稅[2010]94號(hào)文件:

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

九、接受房屋贈(zèng)予后,哪些情況下免征個(gè)人所得稅?

根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào)文件:

受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入,但符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))第一條規(guī)定的情形,對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅, 包括:

1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

十、房屋贈(zèng)予過程中,辦理個(gè)人所得稅免征時(shí)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的資料都有什么?

根據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件:

贈(zèng)與雙方辦理免稅手續(xù)時(shí),應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交以下資料:

第一項(xiàng)、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào))第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料;

第二項(xiàng)、贈(zèng)與雙方當(dāng)事人的有效身份證件;

第三項(xiàng)、屬于本通知第一條第(一)項(xiàng)規(guī)定情形的(房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹),還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的贈(zèng)與人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的公證書(原件)。

第四項(xiàng)、屬于本通知第一條第(二)項(xiàng)規(guī)定情形的(房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人),還須提供公證機(jī)構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(原件),或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

十一、向他人贈(zèng)予房屋的,如何征收個(gè)人所得稅?

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的,受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得,按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅,稅率為20%。對(duì)受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí),其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。

贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

十二、受贈(zèng)人接受他人贈(zèng)予房屋出售后,個(gè)人所得稅的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)

受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的,以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額,為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額,依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

十三、房屋互換需要繳納契稅嗎?

根據(jù)《契稅暫行條例》第十條,土地使用權(quán)交換、房屋交換,交換價(jià)格不相等的,由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。

十四、房屋贈(zèng)予需要繳納契稅嗎?

房屋贈(zèng)與,是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。根據(jù)《契稅暫行條例》,仍需要繳納契稅。

十五、什么情況下減征、免征契稅?

第一、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,是否減征或者免征契稅,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán),用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征契稅。

第三、依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的,經(jīng)外交部確認(rèn),可以免征契稅。

十六、其他減免契稅的還有哪些?

第一、房屋、土地互換時(shí),交換價(jià)格相等的,免征契稅。

第二、根據(jù)國(guó)稅函[1999]545號(hào)文件,免征中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司(以下簡(jiǎn)稱三家公司)在收購、承接、處置不良資產(chǎn)過程中的一切稅收。

契稅政策如下:

(一)全額免征三家公司在收購、承接中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行的不良資產(chǎn)以及三家公司在債務(wù)追償、資產(chǎn)置換、債務(wù)重組、企業(yè)重組、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等處置不良資產(chǎn)過程中應(yīng)繳納的契稅。

(二)對(duì)三家公司不屬于上述范圍的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為,應(yīng)照章征收契稅。

十七、購房人辦理退房契稅能退嗎?

根據(jù)財(cái)稅[2011]32號(hào)文件:

對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人,在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的,退還已納契稅;在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的,不予退還已納契稅。

十八、營(yíng)改增后,契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)是怎樣的?

根據(jù)財(cái)稅[2016]43號(hào)文件

第一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

第二、房產(chǎn)出租的,計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

第三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

第四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅,其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值,計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅,計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

第五、免征增值稅的,確定計(jì)稅依據(jù)時(shí),成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

第六、在計(jì)征上述稅種時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

十九、自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或一人有限責(zé)任公司之間土地房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)有關(guān)契稅的征收辦法是怎樣的?

根據(jù)財(cái)稅[2008]142號(hào)文件

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅[2003]184號(hào))第七條規(guī)定:“企業(yè)改制重組過程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn),不征收契稅”。

自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn),可比照上述規(guī)定不征收契稅。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)

二十、有關(guān)房屋附屬設(shè)施的契稅政策是怎樣的?

根據(jù)財(cái)稅[2004]126號(hào)文件

第一、對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室,下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為,按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的,不征收契稅。

第二、采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的,應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

第三、承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的,按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的,適用與房屋相同的契稅稅率。

二十一、被撤銷的金融機(jī)構(gòu)在財(cái)產(chǎn)清理中取得土地房屋權(quán)屬所涉契稅是如何征收的?

二十二、股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名登記是如何征收契稅的?該政策能否適用于寧波市之外的企業(yè)?

根據(jù)國(guó)稅函[2002]771號(hào)文件

寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團(tuán)受讓其26.62%的股權(quán)而于2000年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司,2001年哈工大八達(dá)集團(tuán)受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62%的股權(quán),企業(yè)再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)變動(dòng)引起企業(yè)法人名稱變更,并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中,土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收契稅。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名不征契稅的批復(fù)》(國(guó)稅函[2002]771號(hào))文,是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)寧波市財(cái)政局《 關(guān)于哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司因股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)變更名稱應(yīng)否繳納契稅問題的請(qǐng)示》進(jìn)行的批復(fù),該批復(fù)僅是對(duì)寧波市財(cái)政局作出并且沒有抄送其他單位,因此該批復(fù)僅對(duì)其主送單位和批復(fù)中提及的個(gè)別問題具有約束力。

二十三、社會(huì)力量辦學(xué)契稅政策是怎樣的?

根據(jù)財(cái)稅[2001]156號(hào)文件

根據(jù)《中華人民共和國(guó)教育法》提出的“任何組織和個(gè)人不得以營(yíng)利為目的舉辦學(xué)校及其他教育機(jī)構(gòu)”的精神,以及國(guó)務(wù)院發(fā)布的《社會(huì)力量辦學(xué)條例》中關(guān)于“社會(huì)力量舉辦的教育機(jī)構(gòu)依法享有與國(guó)家舉辦的教育機(jī)構(gòu)平等的法律地位”的規(guī)定,對(duì)縣級(jí)以上人民政府教育行政主管部門或勞動(dòng)行政主管部門批準(zhǔn)并核發(fā)《社會(huì)力量辦學(xué)許可證》,由企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體及其他社會(huì)組織和公民個(gè)人利用非國(guó)家財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)面向社會(huì)舉辦的教育機(jī)構(gòu),其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的,比照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第六條第(一)款的規(guī)定,免征契稅。

2019房地產(chǎn)企業(yè)年終關(guān)賬前增值稅暨企業(yè)所得稅疑難問題處理專題

鄭州 12月27-28日(2天)

■培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員,注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

■ 專題說明

今年增值稅稅率再次下調(diào),增值稅新項(xiàng)目逐步完工,收入確認(rèn)與增值稅處理迫在眉睫,所得稅匯算清繳面臨全新挑戰(zhàn)。財(cái)稅人員年終應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)更加復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在年度關(guān)賬之前需要在稅收上梳理哪些注意事項(xiàng)?

為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后涉稅事項(xiàng)疑難問題,本次課程以當(dāng)前最新財(cái)稅政策為依托,直擊當(dāng)前新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與規(guī)避技巧,以增值稅為著眼點(diǎn)、以企業(yè)所得稅匯算清繳為根本,以車位、成本分?jǐn)偟忍厥鈫栴}為突破口,以會(huì)計(jì)核算方法為基礎(chǔ),針對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅疑難問題進(jìn)行梳理,輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧有效解決日常稅收風(fēng)險(xiǎn),遵循稅法規(guī)定,如實(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)防控,為房企落實(shí)籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助!

■ 主講專家

王老師:會(huì)計(jì)師,注冊(cè)稅務(wù)師,國(guó)內(nèi)著名稅務(wù)策劃專家,稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家;數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問.答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷,熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題,擅長(zhǎng)土地增值稅清算,稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制,匯算清繳,制定合理的項(xiàng)目成本管控策略,做到企業(yè)成本控制最小化,利益最大化。在全國(guó)各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百次,講授由淺入深.生動(dòng)活潑.內(nèi)容準(zhǔn)確.分析透徹.簡(jiǎn)明扼要.操作實(shí)用;授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧.風(fēng)趣幽默,受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

■ 教學(xué)提綱

第一節(jié):增值稅深化改革政策解讀

1.增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間節(jié)點(diǎn)深度解析

2.生活服務(wù)業(yè)加計(jì)抵扣與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系

3.留抵進(jìn)項(xiàng)退稅操作流程

4.工程造價(jià)與稅率下調(diào)的關(guān)系

5.稅率下調(diào)對(duì)企業(yè)所得稅的影響

6.稅率下調(diào)對(duì)土地增值稅清算框架的影響

第二節(jié):房地產(chǎn)行業(yè)增值稅政策解析

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)培訓(xùn)

1.買房子送家電、送裝修增值稅處理

2.“以老帶新”增值稅暨個(gè)人所得稅法分析

3.租賃合同免租期是否視同銷售?房產(chǎn)稅如何規(guī)避?

4.產(chǎn)權(quán)式酒店、售后回租模式的差異

5.不同形式價(jià)外費(fèi)用(違約金)處理方法暨價(jià)外費(fèi)用特點(diǎn)分析

6.土地價(jià)款差額計(jì)算增值稅會(huì)計(jì)處理、土地增值稅處理,開具發(fā)票需要注意事項(xiàng)

7.不同形式土地返還款增值稅處理

8.增值稅舊房與土增舊房界定

9.銷售價(jià)格偏低如何理解?通過廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀

10.以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)?

11.配建經(jīng)適房增值稅處理

12.紅線外支出、代建道路稅收處理

13.土地投資增值稅分析

14.集團(tuán)拿地、分公司開發(fā)土地成本確認(rèn)

15.新老項(xiàng)目如何劃分不得抵扣進(jìn)項(xiàng)?

16.預(yù)收賬款開具增值稅發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)分析

17.新老項(xiàng)目預(yù)繳增值稅可否混抵?

18.面積差增值稅處理

19.混合、兼營(yíng)、甲供工程稅收分析

第三節(jié):房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅政策解析

1.會(huì)計(jì)確認(rèn)收入以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適用

2.計(jì)稅毛利率對(duì)企業(yè)資金成本的影響

3.稅前扣除憑證解析

4.固定資產(chǎn)入賬標(biāo)準(zhǔn)解析

5.季度申報(bào)表變化的前前后后

6.完工標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)所得稅的影響

7.不退稅的困惑

8.季度申報(bào)與匯算清繳協(xié)調(diào)

9.成本差會(huì)計(jì)處理

10.福利費(fèi)、廣告費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)列支限額解析

11.各類融資利息專題解讀

12.視同銷售稅收與會(huì)計(jì)差異

13.損失與成本界限劃分

14.籌建期對(duì)稅收的影響

更多財(cái)稅咨詢、上市輔導(dǎo)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)請(qǐng)關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源:部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng),無法核實(shí)真實(shí)出處。由理臣咨詢整理發(fā)布,如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除處理。

企業(yè)稅務(wù)籌劃方案 首次免費(fèi)咨詢

400-835-0088

聯(lián)系我們Contact Us

福建公司:泉州市晉江萬達(dá)寫字樓B座2306

香港公司:香港九龍觀塘創(chuàng)業(yè)街25號(hào)創(chuàng)富中心1907室

廈門公司:廈門市思明區(qū)湖濱北路10號(hào)新港廣場(chǎng)15樓

電話:400-835-0088(企業(yè)財(cái)稅資本問題24小時(shí)服務(wù))

郵箱:zx@lichenkj.com

致客戶To Customers

希望自己做的事讓足夠多的人受益,這是我

人生理想和目標(biāo)。無論我們做的教育還是咨詢還是資 本,都是在幫助別人成功。 -理臣創(chuàng)始人 李亞

了解更多Subscribe

理臣咨詢微信二維碼

關(guān)注理臣官方微信

CopyRight ? 理臣咨詢 版權(quán)所有 閩ICP備20008917號(hào)網(wǎng)站備案