一、自持物業(yè)涉及稅種
二、稅籌的主要方向
1.不繳稅
2.少繳稅
3.延遲繳稅，獲取稅金的時(shí)間價(jià)值
4.轉(zhuǎn)化涉稅風(fēng)險(xiǎn)
三、案例分析
1.項(xiàng)目基本情況：商住用地在同一項(xiàng)目公司，其中自持商業(yè)綜合體9萬(wàn)㎡直接成本為84623萬(wàn)元，計(jì)劃2020年1月份進(jìn)行滿鋪開(kāi)業(yè)，據(jù)測(cè)算，滿鋪出租年租金收入2600萬(wàn)（不含增值稅收入2385萬(wàn)），物管費(fèi)年收入1200萬(wàn)元（不含增值稅收入1132萬(wàn)）。
2.稅籌方案如下：
前提假設(shè)一：選取的評(píng)估機(jī)構(gòu)已通過(guò)政府招標(biāo)確認(rèn)，是政府認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)；
前提假設(shè)二：當(dāng)?shù)卣行枨笞龃?a href='/csxx/6107.html' title='房產(chǎn)' target='_blank'>房產(chǎn)交易額（換句話說(shuō)政府默許自持物業(yè)的關(guān)聯(lián)交易）
3.方案之間的比較：
主要考慮房產(chǎn)稅的影響，即已出租的自持物業(yè)用從租計(jì)征和未出租的自持物業(yè)用從價(jià)計(jì)征與整體物業(yè)選用從租計(jì)征的稅務(wù)差距，以及實(shí)際分租時(shí)的租金大于整體出租時(shí)的租金
》契稅：因從項(xiàng)目公司銷售給資產(chǎn)公司或商管公司，買方需要交納3%的契稅；
》增值稅：項(xiàng)目公司當(dāng)期繳稅為銷項(xiàng)-土地抵減，即C-D部分，相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)公司可將項(xiàng)目公司的C銷項(xiàng)列為進(jìn)項(xiàng)稅，在后續(xù)年度中逐步抵扣；
》企業(yè)所得稅：項(xiàng)目公司通過(guò)低于成本價(jià)銷售自持物業(yè)形成虧損，后續(xù)項(xiàng)目公司住宅銷售盈利時(shí)可用自持物業(yè)的虧損來(lái)彌補(bǔ)，抵減所得稅（稅率25%），相當(dāng)于當(dāng)期少繳所得稅；但資產(chǎn)公司在后期含折舊經(jīng)營(yíng)有盈利，則少繳的所得稅需要在后期逐漸補(bǔ)繳。
比較可知，低于成本價(jià)銷售的節(jié)稅效果明顯。
4.稅籌方案執(zhí)行：
關(guān)鍵點(diǎn)：
1.自持物業(yè)整體銷售（是否可行？）
2.銷售價(jià)格判定公允性（如何判定？）
文中如果商管公司和資產(chǎn)公司為非關(guān)聯(lián)企業(yè)，則稅籌的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可大幅降低（稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指關(guān)聯(lián)交易價(jià)格被稅務(wù)部門重新調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)）。
文中知識(shí)點(diǎn)解析：
1.房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
（1）從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%；
（2）從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅＝自持物業(yè)凈值（原值－折舊）*70%*1.2%；
（3）從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*70%*1.2%。
房產(chǎn)原值：應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有暖氣，衛(wèi)生，通風(fēng)等，納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的物業(yè)公司稅收籌劃，要相應(yīng)增加房屋的原值。
（4）從租計(jì)征：
應(yīng)納稅額=租金收入×12%
應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%，（用于個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征）
按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)收取固定收入物業(yè)公司稅收籌劃，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。
對(duì)融資租賃房屋的情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。
2.（整體出租時(shí)的）主力店租金：主力店一般指的就是對(duì)整體項(xiàng)目的帶動(dòng)作用（說(shuō)白了就是能給商場(chǎng)主要掙錢人氣旺的品牌店），所占面積比較大，例如：蘋果專賣店、蘇寧電器、家樂(lè)福購(gòu)物超市等，相對(duì)應(yīng)的次主力店所占面積較少的，次主力店會(huì)使你的商業(yè)很豐富。主力店的租金一般比次主力店租金低，所以文中在整體出租商業(yè)時(shí)，用主力店的租金水平衡量是為了刻意做低租金（從2600萬(wàn)到1600萬(wàn)）。
擴(kuò)展資料：
3.項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)：指銷售行為導(dǎo)致項(xiàng)目公司實(shí)際繳納的稅款額；
整體實(shí)際稅負(fù)（剔除時(shí)間差異）：指銷售行為導(dǎo)致項(xiàng)目所屬地產(chǎn)集團(tuán)整體實(shí)際繳納的稅款額。
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