物業(yè)公司稅收籌劃(投資理財(cái)公司稅收)

一、自持物業(yè)涉及稅種

物業(yè)公司稅收籌劃(投資理財(cái)公司稅收)(圖1)

二、稅籌的主要方向

1.不繳稅

2.少繳稅

3.延遲繳稅,獲取稅金的時(shí)間價(jià)值

4.轉(zhuǎn)化涉稅風(fēng)險(xiǎn)

三、案例分析

1.項(xiàng)目基本情況:商住用地在同一項(xiàng)目公司,其中自持商業(yè)綜合體9萬(wàn)㎡直接成本為84623萬(wàn)元,計(jì)劃2020年1月份進(jìn)行滿鋪開(kāi)業(yè),據(jù)測(cè)算,滿鋪出租年租金收入2600萬(wàn)(不含增值稅收入2385萬(wàn)),物管費(fèi)年收入1200萬(wàn)元(不含增值稅收入1132萬(wàn))。

2.稅籌方案如下:

前提假設(shè)一:選取的評(píng)估機(jī)構(gòu)已通過(guò)政府招標(biāo)確認(rèn),是政府認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu);

前提假設(shè)二:當(dāng)?shù)卣行枨笞龃?a href='/csxx/6107.html' title='房產(chǎn)' target='_blank'>房產(chǎn)交易額(換句話說(shuō)政府默許自持物業(yè)的關(guān)聯(lián)交易)

物業(yè)公司稅收籌劃(投資理財(cái)公司稅收)(圖2)

3.方案之間的比較:

主要考慮房產(chǎn)稅的影響,即已出租的自持物業(yè)用從租計(jì)征和未出租的自持物業(yè)用從價(jià)計(jì)征與整體物業(yè)選用從租計(jì)征的稅務(wù)差距,以及實(shí)際分租時(shí)的租金大于整體出租時(shí)的租金

物業(yè)公司稅收籌劃(投資理財(cái)公司稅收)(圖3)

物業(yè)公司稅收籌劃(投資理財(cái)公司稅收)(圖4)

》契稅:因從項(xiàng)目公司銷售給資產(chǎn)公司或商管公司,買方需要交納3%的契稅;

》增值稅:項(xiàng)目公司當(dāng)期繳稅為銷項(xiàng)-土地抵減,即C-D部分,相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)公司可將項(xiàng)目公司的C銷項(xiàng)列為進(jìn)項(xiàng)稅,在后續(xù)年度中逐步抵扣;

》企業(yè)所得稅:項(xiàng)目公司通過(guò)低于成本價(jià)銷售自持物業(yè)形成虧損,后續(xù)項(xiàng)目公司住宅銷售盈利時(shí)可用自持物業(yè)的虧損來(lái)彌補(bǔ),抵減所得稅(稅率25%),相當(dāng)于當(dāng)期少繳所得稅;但資產(chǎn)公司在后期含折舊經(jīng)營(yíng)有盈利,則少繳的所得稅需要在后期逐漸補(bǔ)繳。

比較可知,低于成本價(jià)銷售的節(jié)稅效果明顯。

4.稅籌方案執(zhí)行:

物業(yè)公司稅收籌劃(投資理財(cái)公司稅收)(圖5)

關(guān)鍵點(diǎn):

1.自持物業(yè)整體銷售(是否可行?)

2.銷售價(jià)格判定公允性(如何判定?)

文中如果商管公司和資產(chǎn)公司為非關(guān)聯(lián)企業(yè),則稅籌的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可大幅降低(稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指關(guān)聯(lián)交易價(jià)格被稅務(wù)部門重新調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn))。

文中知識(shí)點(diǎn)解析:

1.房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

(1)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%;

(2)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅=自持物業(yè)凈值(原值-折舊)*70%*1.2%;

(3)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*70%*1.2%。

房產(chǎn)原值:應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有暖氣,衛(wèi)生,通風(fēng)等,納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的物業(yè)公司稅收籌劃,要相應(yīng)增加房屋的原值。

(4)從租計(jì)征:

應(yīng)納稅額=租金收入×12%

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%,(用于個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征)

按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的,稱為從租計(jì)征。房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn),在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù),計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)收取固定收入物業(yè)公司稅收籌劃,應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

對(duì)融資租賃房屋的情況,在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收,租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

2.(整體出租時(shí)的)主力店租金:主力店一般指的就是對(duì)整體項(xiàng)目的帶動(dòng)作用(說(shuō)白了就是能給商場(chǎng)主要掙錢人氣旺的品牌店),所占面積比較大,例如:蘋果專賣店、蘇寧電器、家樂(lè)福購(gòu)物超市等,相對(duì)應(yīng)的次主力店所占面積較少的,次主力店會(huì)使你的商業(yè)很豐富。主力店的租金一般比次主力店租金低,所以文中在整體出租商業(yè)時(shí),用主力店的租金水平衡量是為了刻意做低租金(從2600萬(wàn)到1600萬(wàn))。

擴(kuò)展資料:

3.項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù):指銷售行為導(dǎo)致項(xiàng)目公司實(shí)際繳納的稅款額;

整體實(shí)際稅負(fù)(剔除時(shí)間差異):指銷售行為導(dǎo)致項(xiàng)目所屬地產(chǎn)集團(tuán)整體實(shí)際繳納的稅款額。

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